Guida all’acquisto: Come acquistare una proprietà a Ibiza | Prestige Properties Ibiza

Acquistare una proprietà a Ibiza e assicurarsi la casa dei propri sogni è un momento incredibilmente emozionante. Tuttavia, tutti gli acquirenti attivi e i futuri acquirenti devono essere pienamente informati e dotati della giusta conoscenza delle fasi e dei costi aggiuntivi che comporta il processo di acquisto di un immobile in Spagna, idealmente prima di trovare la casa perfetta.

La nostra guida dettagliata su come acquistare un immobile a Ibiza è stata redatta in forma di elenco con alcuni link e consigli utili per il vostro percorso personale di acquirenti. Questa guida facile da usare può essere conservata come riferimento per ogni passo del percorso, e qualsiasi ulteriore consiglio personale può essere ottenuto da uno del nostro amichevole team.

Tasse e costi per l’acquisto di beni immobili a Ibiza

• Property Conveyance Tax (ITP)
• Value Added Tax (VAT/ IVA)
• Attorney Fees
• Mortgage fees
• Notary Fees & Property Registry Fees
• Banking Expenses

L’acquisto di una casa a Ibiza, Spagna, ha molteplici ripercussioni fiscali. Ogni acquisto è soggetto al pagamento della Property Conveyance Tax o dell’Imposta sul Valore Aggiunto, a seconda del tipo di proprietà in questione.

Imposta sul trasferimento di proprietà (ITP)

When the property is used as a dwelling, the purchaser has to pay the Property Conveyance Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales or ITP, in Spanish). This tax is calculated based on the declared sale price reflected in the title deed or the private purchase contract, unless the value of the property, according to the Tax Department is deemed higher, in which case the price will be recalculated by the tax authorities accordingly.

Questa tassa deve essere pagata all’ufficio delle imposte del comune in cui si trova l’immobile, indipendentemente da dove viene formalizzata la vendita/acquisto pubblico o l’atto di proprietà.

Il termine di pagamento della Property Conveyance Tax è un mese di calendario dalla data di esecuzione dell’atto di proprietà.

Nelle Isole Baleari, l’aliquota è compresa tra l’8% e l’13% della base imponibile, a seconda del valore della proprietà trasferita. Per esempio:

• Up to € 400,000 (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Over € 2,000,000 (13%)

La tassa ITP è cumulativa, il che significa che i primi 400.000€ sono addebitati all’8%, e il resto che supera tale importo sarà addebitato alla percentuale pertinente.

Parcheggi pagabili:

• Up to € 30,000 (8%)
• Over € 30,000 (9%)

L’imposta sul valore aggiunto (IVA)

If the dwelling is newly built and this is the first occupancy conveyed to the purchaser by the developer or builder – the Property Conveyance Tax is not applicable, but the following two taxes must be paid instead:

1. Imposta sul valore aggiunto (IVA)

L’IVA è pagata al venditore dall’acquirente (insieme al prezzo di acquisto) e il venditore deve pagare l’IVA direttamente all’Agenzia delle Entrate.

• 10% for housing.
• 21% for land, commercial premises, storage rooms, and garages.

2. Imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD, in spagnolo)

In generale, quando l’acquisto di una proprietà è soggetto all’IVA, l’acquirente deve pagare anche l’imposta di bollo (AJD, in spagnolo) all’1,5% del prezzo di acquisto. È pagabile dall’acquirente che deve essere presentato entro un mese di calendario (data per data) dalla data della firma dell’atto di proprietà attraverso la procedura di autovalutazione.

Altre spese derivanti dall’acquisto di un immobile a Ibiza

• Attorney Fees. Approximately 1% of the purchase price, to be paid by whoever solicits the legal advice.
• Mortgage Costs. Official property valuation document (price depends on value and size of the property; can range from 300€ or less to 3000 € or more). All other costs concerning the mortgage itself are now carried by the lending bank, and not by the customer. For more information on this subject, read our article "Everything you need to know about getting a mortgage in Ibiza" or scroll down to the bottom of this page to find a mortgage calculator.
• Notary Fees & Property Registry Fees. These fees will vary depending on the value of the property and other factors but will usually not exceed 0.5% of the purchase price; plus, as the purchase price increases the percentage decreases and can be as low as 0.1% or even lower. These fees are both to be paid by the purchaser.
• Banking Expenses. Depending on the bank and the form of payment.
• Agency Fees. Paid by the seller, unless otherwise agreed. 

Riassunto dei costi relativi all’acquisto di un immobile a Ibiza

Le spese totali per l’acquirente possono variare tra l’8% e il 12% del prezzo di acquisto e comprendono quanto segue:

Riassunto delle responsabilità dell’acquirente

Quello che segue è un riassunto delle informazioni necessarie per la preparazione dell’acquisto prima della firma dell’atto di proprietà. Ricordate, ci sono uffici professionali (Gestoria) che possono guidare l’acquirente attraverso tutte queste fasi della documentazione necessaria.

Documenti necessari per la firma davanti al notaio:

• Original personal ID card or passport
• Original NIE / TIE Number (foreign resident/work permit)
• Bank cheque or proof of bank transfers. According to the payment conditions. On this point, foreigners who are making their first purchase in Spain are often required to open an account at a local bank.
• Receipts for any payments already made
• Military Permit (non-European Buyers)
• Golden Visa

N.B. Il NIE /TIE è il documento d’identità fiscale per i residenti stranieri che esercitano un’attività economica in Spagna. Deve essere presentato al notaio ed è necessario per pagare le tasse. Per ottenere un NIE / TIE è necessario presentare una domanda accompagnata da documentazione specifica alla stazione della Polizia Nazionale competente. Il periodo di elaborazione è solitamente di due o tre settimane. Contattate la vostra Gestoria o controllate questa pagina per ulteriori indicazioni sul processo di NIE e questa pagina per informazioni per i cittadini del Regno Unito su come ottenere un TIE.

N.B. Military Permit: For those non-European buyers who purchase rural properties, they must request a military permit from the Spanish Ministry of Defence prior to the sale. This is due to a law from 1975, whose objective was the defence of strategic points of the national geography (the islands being considered strategic territory in their entirety). The best is to apply for this permit and obtain it before the sale, although in extreme cases the permit is requested and proof of having applied for it is attached to the sale, after which the buyer should be aware that he has one year to obtain the permit or the sale could be declared null and void. It is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) for advice on each individual case.

N.B. The Golden Visa: The maximum period that a foreigner from outside the European Union can stay in Spain as a tourist is ninety (90) days. In order to avoid this limitation and, at the same time, not suffer consequences such as deportation, being considered a tax resident in Spain, etc., there are a series of visas that allow this period to be extended. One of them is known as the "Golden Visa", associated with the purchase and sale of a property for a minimum of five hundred thousand euros (€500,000.00). Each case is different, so it is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) to obtain personalised advice that adapts to the needs and circumstances of each client.

Legge sul riciclaggio di denaro

A causa delle disposizioni della legge 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, si consiglia agli acquirenti di preparare la documentazione e i mezzi di pagamento con largo anticipo.

Sia le banche che i notai possono richiedere la presentazione di un’ampia documentazione per rendere conto correttamente dell’origine dei fondi.

Due Diligence (controlli legali)

Prima di firmare l’atto di vendita in presenza del notaio (e anche prima della firma di un contratto privato), l’acquirente dovrebbe controllare tutti gli aspetti della condizione legale dell’abitazione.

Consigliamo sempre ai nostri clienti di utilizzare i servizi di un consulente legale indipendente per fare queste verifiche, soprattutto se l’acquisto comporta aspetti legali complessi.

Questi controlli includono:

• Checking the Title Deed. The purchaser should require the provision of the current title deed of the property from the seller.
• Consult the Real Property Registry. Buyers must ensure the property is registered in the name of the seller and is free of encumbrances or liabilities, and the property has no liens or outstanding mortgages.
• Consult the Land Registry. It is advisable buyers check the data in the Spanish Land Registry (known as the Catastro) e.g. for ownership, area, identification of the property, location, etc. by obtaining the appropriate descriptive and graphic Land Registry Certification.
• Planning Charges. If the property building was recently erected on developed land, this land, and consequently the dwelling, may be subject to urban planning charges. This aspect can also be checked by consulting the Real Property Registry of the relevant town or city council.
• Building Permission. The purchaser should check that the property has the required municipal building permission certification, and the building is legal (issued by the competent town or city council).
• Certificate of Occupancy and First Occupation License. The certificate of occupancy and the first occupation license (Cédula de Habitabilidad) are administrative documents showing that the dwelling meets the requirements of the applicable legislation for all buildings designed for human occupation and has met the conditions outlined in the building permit.
• Energy Performance Certificate. Any housing intended for sale, whether newly built or for resale, must have this certificate that accredits the energy efficiency rating of the building.
• Check Payment of the Property Tax. The buyer should check with the municipality council that there is no outstanding payment of property tax pending from previous years.
• Check that there are no Current Leases or Rental Agreements.
• Proprietors Association Contributions. The purchaser should check if the seller is paid up with the proprietors association if the dwelling is part of a condominium governed by the horizontal property regulations.
• Statutes of the Proprietors Association Statutes. If the dwelling is part of a condominium governed by horizontal property regulations, the purchaser should examine the statutes of the proprietors association in case some rules could restrict the uses to which the property can be used. In all events, the terms and conditions for contribution to the common expenses and maintenance of the building should be checked.

Fasi del processo di acquisto

L’acquisto di un immobile a Ibiza prevede tre fasi fondamentali. La negoziazione e l’accordo, il contratto privato e il pagamento della caparra e, infine, l’atto di compravendita.

Negoziazione e accordo

Once a buyer has shown interest in acquiring a property, the negotiation process with the seller can begin. As your real estate agent, we would endeavour at this stage to help both parties fully reach a suitable agreement on the sale price. Once an agreement is reached, both parties can confirm the terms in writing, and the task of drawing up the official finalised contract can commence.

Il contratto privato e il pagamento dell’acconto

Questa fase successiva comporta il documento privato iniziale e il pagamento della caparra. Questa fase non è necessariamente obbligatoria e occasionalmente entrambe le parti possono preferire firmare direttamente il ‘Sale Purchase Deed’ come prima stesura di un contratto. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, è consigliabile firmare un accordo privato (preliminare) che può essere redatto con l’aiuto del servizio legale dell’agenzia immobiliare, o dai singoli rappresentanti legali dei clienti. Lo scopo è quello di rendere l’accordo legalmente vincolante, con tranquillità e sicurezza per entrambe le parti, fino a quando l’atto pubblico può essere firmato davanti a un notaio.

Qui ci sono tre tipi principali di contratto privato e opzioni di pagamento del deposito:

1) Contratto privato d’acquisto

Il ‘Contratto privato d’acquisto‘ è quello in cui il venditore si impegna a consegnare la proprietà e l’acquirente si impegna a pagare un certo prezzo per essa. L’acquirente può pagare al venditore una somma di denaro concordata alla firma di questo contratto privato come deposito. Questo pagamento è altrimenti spesso indicato come acconto, deposito in buona fede o caparra.

Una volta che l’accordo e il contratto sono stati firmati, entrambe le parti hanno l’obbligo di rispettare il contratto nei termini e nelle condizioni concordate. La violazione di questo contratto da parte di una delle due parti autorizza l’altra a scegliere tra l’esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni, o la risoluzione unilaterale dello stesso, con il diritto al risarcimento dei danni.

2) Contratto di acconto

Il secondo contratto privato e il pagamento della caparra possono essere conosciuti come "Earnest Money Contract" che è un contratto di vendita che include un "contratto di pegno", dove viene consegnato un importo parziale (generalmente il 10%), riferito a una caparra.

La definizione di questo importo come deposito cauzionale (arras penitenciales, in spagnolo) permette ad entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. Tuttavia, se l’acquirente si ritira, l’importo pagato come deposito cauzionale può essere trattenuto dal venditore. D’altra parte, se il venditore si ritira, l’acquirente avrà diritto a ricevere il doppio del deposito cauzionale versato (l’intero deposito restituito, più lo stesso ancora come penale).

3) Contratto d’opzione d’acquisto

Infine, il "Purchase Option Contract" è una scrittura privata in cui il venditore concede all’acquirente il diritto di decidere se stipulare o meno il definitivo "Sales Purchase Deed" entro un certo tempo e a certe condizioni.

Se l’acquirente decide di non esercitare l’opzione, l’importo pagato come deposito del premio d’opzione verrà perso. Se il concedente-venditore si rifiuta di vendere alle condizioni concordate, il concedente-acquirente può scegliere se esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni o chiedere la risoluzione dello stesso con diritto al risarcimento del danno.

In tutti questi casi la contrattazione privata può avvenire a distanza, per via digitale o per posta. Tutte le condizioni negoziate, il prezzo, il termine per la firma davanti a un notaio, una descrizione dell’abitazione compresi i mobili e gli elettrodomestici, le responsabilità e le spese derivanti dalla transazione (compreso il compenso dell’agenzia) sono inclusi in questo documento privato.

L’atto di vendita-acquisto

La firma finale dell’atto di vendita avviene davanti a un notaio di Ibiza in presenza di tutte le parti o dei loro rappresentanti legali. Il pagamento dell’intero prezzo concordato, da cui viene dedotto l’acconto, avviene in questo momento.

Gli acquirenti hanno il diritto di scegliere il loro notaio, dato che sono loro a sostenere i costi derivanti dalla formalizzazione dell’atto di proprietà.

I diritti e i doveri di proprietà dell’immobile oggetto del contratto sono trasferiti all’acquirente con la firma dell’atto.

Procedure dopo la firma dell’atto

Una volta che l’acquirente acquisisce la proprietà dell’immobile con l’esecuzione dell’atto pubblico davanti a un notaio, ci sono alcuni requisiti dell’autorità pubblica da considerare, come il pagamento delle tasse, il deposito dell’atto di proprietà nei registri pubblici, la notifica del cambio di proprietà della proprietà, ecc.

Registro della proprietà immobiliare

Subito dopo la firma dell’atto di proprietà pubblica, il notaio invierà anche una copia attestata per via elettronica per la registrazione nell’apposito "Registro Immobiliare", a nome dell’acquirente. Una volta ricevuta la copia digitale dell’atto, il "Real Property Registry" aprirà la voce di presentazione, che sarà valida per 60 giorni. L’apertura della voce di presentazione nel registro lo stesso giorno della firma dell’atto di proprietà comporta l’obbligo per l’acquirente (o gli acquirenti) di registrare l’abitazione a proprio nome, e con lo stesso stato di gravame esistente al momento della firma.

Pagamento delle tasse

La firma dell’atto di proprietà obbliga l’acquirente a pagare le tasse associate: la tassa di trasferimento di proprietà (nel caso di un’abitazione di seconda mano) o l’IVA e l’imposta di registro (per edifici o terreni nuovi).

Cambio di proprietà nel registro fondiario

L’acquirente deve notificare al catasto il cambio di proprietà dell’immobile entro due mesi dalla firma dell’atto di proprietà.

Notifica al Consiglio

L’acquirente è obbligato a notificare il trasferimento della proprietà al consiglio comunale competente, presentando una copia non autenticata dell’atto di proprietà per consentire al consiglio di riscuotere l’imposta sulle plusvalenze (Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana in spagnolo). Nella maggior parte dei casi, questa notifica è gestita direttamente dal notaio per via elettronica.

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Speriamo che questa guida su come acquistare un immobile a Ibiza sia stata utile; per ulteriori domande e risposte su casi specifici non esitate a contattare il vostro agente di vendita Prestige personalmente assegnato!

Per saperne di più sulle spese e le responsabilità del venditore, leggete il nostro articolo: