State vendendo una proprietà a Ibiza? Questa guida coprirà tutte le informazioni che dovete sapere, comprese le tasse, i costi e alcuni consigli molto utili!
La nostra guida dettagliata sulla procedura di vendita di una proprietà è stata scritta in formato elenco con alcuni link e consigli utili per il vostro viaggio personale di venditore. Questa guida facile da usare può essere tenuta come riferimento ad ogni passo del percorso, e qualsiasi consiglio personale extra può essere richiesto ad uno del nostro amichevole team, che inevitabilmente ha attraversato il processo di vendita molte volte prima.
Tasse e costi quando si vende un immobile a Ibiza
- Imposta comunale sulle plusvalenze
- Tasse personali/ Imposta sul reddito
- Spese di intermediazione/agenzia
- Commissioni dell’avvocato
- Spese di cancellazione dell’ipoteca, se presente
Oltre al pagamento dell’imposta comunale sulle plusvalenze, la vendita di una proprietà richiederà anche che il venditore presenti e paghi l’imposta sul reddito personale sui guadagni della vendita.
Imposta Municipale sui Guadagni di Capitale (Plusvalía Municipal)
La "Plusvalía Municipale" deve essere pagata al comune in cui si trova il terreno urbano dell’abitazione ogni volta che si trasferisce una proprietà urbana (che sia una casa, un garage, un locale commerciale o un magazzino, ecc.)
Viene riscossa sull’aumento del valore del terreno urbano in cui risiede l’immobile, e viene calcolata sul periodo in cui il venditore ha posseduto la casa o l’immobile urbano fino a un massimo di venti anni, dopo di che la tassa non è più applicabile.
L’imposta è calcolata in base all’aumento del valore del terreno su cui è costruita la proprietà secondo il Catasto. L’ammontare dell’imposta dovuta dipenderà da quanto tempo il venditore ha posseduto la proprietà dall’ultimo cambio di mano. La percentuale e l’importo da pagare saranno più alti quanto più a lungo il venditore ha posseduto la proprietà (fino alla soglia dei venti anni, come menzionato sopra).
L’aliquota è calcolata in base al "valore catastale" del terreno indicato nell’ultima ricevuta, ed è stabilita in modo diverso da ogni municipio del comune, andando da un minimo del 5% a un massimo del 30% sul guadagno in valore catastale dalla data di acquisto originale alla data di vendita.
La legge stabilisce che è il venditore che deve pagare questa tassa in caso di vendita di un’abitazione.
Imposta sul reddito delle persone fisiche
Con la vendita di un immobile, il venditore deve pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche per le plusvalenze realizzate dalla vendita entro 4 mesi dalla firma dell’atto pubblico di compravendita, davanti al notaio mediante la relativa dichiarazione dei redditi. La plusvalenza o la minusvalenza è calcolata come la differenza tra il valore di acquisto e il valore attuale di cessione, meno i costi di acquisto e di manutenzione corrispondenti.
Aliquote fiscali per i residenti fiscali:
- 19% sui guadagni fino a 6.000 €
- 21% sui guadagni tra 6.000,01 € e 50.000 €
- 23% sui guadagni oltre 50.000,01 €.
Aliquote fiscali per i non residenti:
Se il venditore è un non residente, l’imposta è un tasso forfettario del 19% sulla plusvalenza dalla vendita dell’immobile. Inoltre, l’acquirente (residente o no) è obbligato a trattenere il 3% del corrispettivo pattuito che deve essere versato all’Agenzia delle Entrate entro un mese dalla data di acquisto.
I venditori non residenti devono essere consapevoli dell’accordo internazionale sulla doppia imposizione che esiste tra la Spagna e altri paesi dell’UE. Qualsiasi imposta sul reddito sui guadagni della vendita di un immobile già pagata in Spagna può essere dedotta dall’imposta dovuta nel paese di residenza del venditore.
Altre spese derivanti dalla vendita di una proprietà
- Spese legali. Circa l’1% del prezzo di vendita, che deve essere pagato da chi richiede la consulenza legale.
- Commissioni di agenzia. Pagate dal venditore, salvo accordi diversi. La commissione dell’agente varia tra il 4% e il 6% del prezzo finale di vendita (IVA esclusa), anche se lo standard a Ibiza è del 5%.
Riassunto delle responsabilità del venditore
Quella che segue è una sintesi delle informazioni richieste al venditore in preparazione della firma dell’atto di proprietà (e idealmente già in preparazione della messa in vendita della proprietà, in modo che i potenziali acquirenti possano avere risposte veloci alle domande relative alla documentazione della proprietà).
Documenti necessari per la firma davanti al notaio:
- Originale della carta d’identità personale o del passaporto
- Originale del NIE (permesso di soggiorno/lavoro all’estero)
- L’originale dell’atto di proprietà
- Nel caso di costruzioni di nuova costruzione, il Nuovo edificio Registration Deed
- Certificato di prestazione energetica questo certificato è stato reso obbligatorio nel 2013. La legge richiede di avere questo documento già prima di mettere in vendita (o in affitto a lungo termine) la vostra proprietà – il costo varia da 100 a 500€, a seconda della grandezza della vostra proprietà].
- Informazioni sull’ipoteca, se presente
Consigliato ma non obbligatorio:
- Permesso di costruzione comunale
- Certificazione comunale di fine dei lavori
- Certificato di occupazione (Cédula de Habitabilidad)
- Ultima ricezione dell’IBI
- Le fatture di servizio più recenti: energia elettrica, acqua, telefono, ecc.
Fasi del processo di vendita/acquisto
Ci sono tre fasi notevoli quando si vende una casa a Ibiza. La negoziazione e l’accordo, il contratto privato e il pagamento della caparra e, infine, l’atto di compravendita.
Negoziazione e accordo
Una volta che un acquirente ha mostrato interesse nell’acquisto di una proprietà, il processo di negoziazione con il venditore può iniziare. Come vostro agente immobiliare, in questa fase cercheremo di aiutare entrambe le parti a raggiungere un accordo adeguato sul prezzo di vendita. Una volta raggiunto un accordo, entrambe le parti possono confermare i termini per iscritto, e il compito di redigere il contratto ufficiale finalizzato può iniziare.
Il contratto privato e il pagamento dell’acconto
Questa fase successiva comporta il documento privato iniziale e il pagamento della caparra. Questa fase non è necessariamente obbligatoria e occasionalmente entrambe le parti possono preferire firmare direttamente il ‘Sale Purchase Deed’ come prima stesura di un contratto. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, è consigliabile firmare un accordo privato (preliminare) che può essere redatto con l’aiuto del servizio legale dell’agenzia immobiliare, o dai singoli rappresentanti legali dei clienti. Lo scopo è quello di rendere l’accordo legalmente vincolante, con tranquillità e sicurezza per entrambe le parti, fino a quando l’atto pubblico può essere firmato davanti a un notaio.
Qui ci sono tre tipi principali di contratto privato e opzioni di pagamento del deposito:
1) Contratto privato d’acquisto
Il ‘Contratto privato d’acquisto‘ è quello in cui il venditore si impegna a consegnare la proprietà e l’acquirente si impegna a pagare un certo prezzo per essa. L’acquirente può pagare al venditore una somma di denaro concordata alla firma di questo contratto privato come deposito. Questo pagamento è altrimenti spesso indicato come acconto, deposito in buona fede o caparra.
Una volta che l’accordo e il contratto sono stati firmati, entrambe le parti hanno l’obbligo di rispettare il contratto nei termini e nelle condizioni concordate. La violazione di questo contratto da parte di una delle due parti autorizza l’altra a scegliere tra l’esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni, o la risoluzione unilaterale dello stesso, con il diritto al risarcimento dei danni.
2) Contratto di acconto
Il secondo contratto privato e il pagamento della caparra possono essere conosciuti come "Earnest Money Contract" che è un contratto di vendita che include un "contratto di pegno", dove viene consegnato un importo parziale (generalmente il 10%), riferito a una caparra.
La definizione di questo importo come deposito cauzionale (arras penitenciales, in spagnolo) permette ad entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. Tuttavia, se l’acquirente si ritira, l’importo pagato come deposito cauzionale può essere trattenuto dal venditore. D’altra parte, se il venditore si ritira, l’acquirente avrà diritto a ricevere il doppio del deposito cauzionale versato (l’intero deposito restituito, più lo stesso ancora come penale).
3) Contratto d’opzione d’acquisto
Infine, il "Purchase Option Contract" è una scrittura privata in cui il venditore concede all’acquirente il diritto di decidere se stipulare o meno il definitivo "Sales Purchase Deed" entro un certo tempo e a certe condizioni.
Se l’acquirente decide di non esercitare l’opzione, l’importo pagato come deposito del premio d’opzione verrà perso. Se il concedente-venditore si rifiuta di vendere alle condizioni concordate, il concedente-acquirente può scegliere se esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni o chiedere la risoluzione dello stesso con diritto al risarcimento del danno.
In tutti questi casi la contrattazione privata può avvenire a distanza, per via digitale o per posta. Tutte le condizioni negoziate, il prezzo, il termine per la firma davanti a un notaio, una descrizione dell’abitazione compresi i mobili e gli elettrodomestici, le responsabilità e le spese derivanti dalla transazione (compreso il compenso dell’agenzia) sono inclusi in questo documento privato.
L’atto di vendita-acquisto
La firma finale dell’atto di vendita avviene davanti a un notaio di Ibiza in presenza di tutte le parti o dei loro rappresentanti legali. Il pagamento dell’intero prezzo concordato, da cui viene dedotto l’acconto, avviene in questo momento.
Gli acquirenti hanno il diritto di scegliere il loro notaio, dato che sono loro a sostenere i costi derivanti dalla formalizzazione dell’atto di proprietà.
I diritti e i doveri di proprietà dell’immobile oggetto del contratto sono trasferiti all’acquirente con la firma dell’atto.
FAQ generali e consigli utili
È un buon momento per vendere la vostra proprietà a Ibiza?
In generale, e guardando ai dati storici, si può affermare che dagli anni ’90 il mercato immobiliare delle Isole Baleari è uno dei mercati con le migliori performance in Europa, se non a livello globale. Le crisi economiche e le pandemie globali non sono ancora state in grado di intaccare in modo significativo questa potenza del mercato immobiliare, soprattutto in confronto alla sua controparte continentale un po’ più volatile. Per conoscere i fatti e le cifre più aggiornate sul mercato immobiliare di Ibiza, consultate il nostro "Rapporto sul mercato immobiliare di Ibiza e delle Isole Baleari 2022 e previsioni 2023".
Come scegliere un agente immobiliare a Ibiza e ne hai davvero bisogno?
Con centinaia e centinaia di agenzie immobiliari che operano su un’isola così piccola, può essere schiacciante sapere a quale affidare la promozione della vostra proprietà. Un buon punto di partenza è parlare con le persone intorno a voi che hanno recentemente lavorato con un’agenzia immobiliare a Ibiza, e ottenere raccomandazioni. Dovreste anche sostenere questa raccomandazione facendo la propria ricerca online e vedere quali agenzie vengono fuori nei primi risultati di una ricerca su Google, controllando i loro siti e soprattutto le recensioni dei loro clienti, che di solito si possono trovare sulla pagina Facebook o Google Reviews di una società. Un altro consiglio utile è quello di guardare le agenzie che appartengono a un gruppo professionale, a Ibiza questo sarebbe per esempio PIMEEF e l’APIBIZA. Una volta che hai ristretto le tue opzioni a una manciata, contattali e idealmente prendi un appuntamento nei loro uffici fisici per avere una sensazione reale del loro posizionamento sul mercato, dell’energia di lavoro e per vedere se ti connetti con loro anche a un livello più personale.
Poi, chiedete quanto sono le loro tariffe e di vedere un esempio di un "ordine di vendita/mandato" standard che firmereste con loro, per assicurarvi che tutte le tariffe, i costi e gli accordi generali siano chiaramente indicati e accettabili per voi.
Dovreste commercializzare la vostra proprietà con varie agenzie o con una sola? Entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi; per un’analisi più dettagliata leggete il nostro articolo "Perché firmare un mandato esclusivo con Prestige".
Avete bisogno di un agente per vendere il vostro immobile?
Potreste chiedervi se avete bisogno di un agente immobiliare per vendere la vostra proprietà a Ibiza – e la risposta è: No, non ne avete bisogno – ma vorrete farlo. In tutta onestà, nulla vi impedisce di mettere un cartello di vendita e di elencare la vostra proprietà in portali online come Fotocasa e Idealista da soli. Se avete il tempo, l’energia e la pazienza per gestire da soli le richieste di informazioni, le visite e le offerte, allora perché no? Tuttavia, lavorare con un’agenzia immobiliare professionale che ha le giuste competenze, conoscenze e infrastrutture renderà sicuramente l’intera procedura molto più priva di stress per voi e per la vostra famiglia. Avete bisogno di più convinzione? Date un’occhiata al nostro articolo qui: "15 ottimi motivi per vendere la vostra proprietà con Prestige Properties".
Trova un avvocato a Ibiza che parla la tua lingua
Anche se di solito sarà l’acquirente ad assumere una consulenza legale per eseguire la due diligence prima di acquistare una proprietà; potrebbe essere anche nel vostro interesse assumere un avvocato che parli la vostra lingua e che possa assistervi per supervisionare la vendita e consigliarvi su questioni fiscali ecc. Qui ci sono link a liste di avvocati con sede a Ibiza che parlano una lingua straniera:
Preparate la vostra documentazione
Come accennato sopra, avere la documentazione in ordine farà sì che le cose vadano lisce e veloci, senza spiacevoli sorprese né per l’acquirente né per voi.
Idealmente avrete:
- Gli atti di proprietà dell’immobile
- Cédula de Habitabilidad (valida)
- Licenza o finale di lavoro
- Ricevute dell’imposta comunale sulla proprietà (impuesto sobre bienes inmuebles o IBI)
- Copie delle bollette
- Dettagli degli statuti della comunità (per gli appartamenti e le gated communities)
- Una lista di tutti i mobili ecc. che saranno inclusi nella vendita
- La vostra carta di residenza se ha lo status di residente o il NIE
Come vendere la sua casa più velocemente della media
Sapevate che il tempo medio di vendita a Ibiza è di circa 10 mesi?
Per ridurlo ad una media più ragionevole, ecco le 4 cose principali che potete fare:
- (s)vestire la casa – rimuovere tutti gli oggetti personali, lasciarla il più minimalista possibile; aggiungere specchi e piante; ridecorare in colori neutri; avere più luce possibile; rimuovere qualsiasi segno di animali domestici o fonti di odori sgradevoli.
- La presentazione è la chiave – Commercializzate bene la vostra proprietà: fate la migliore presentazione scattando le migliori foto possibili (o assumendo un’agenzia con grandi capacità di marketing) per promuovere la vostra proprietà nella sua luce migliore.
- Prezzi realistici – Seguite le raccomandazioni di valutazioni professionali (più obiettive) e accettate ciò che il mercato è disposto ad offrire. Se volete che le cose si muovano più velocemente e non si trascinino all’infinito, potreste dover accettare un’offerta inferiore a quella che avevate sperato inizialmente.
- Venite preparati – Preparate tutti i documenti necessari per rendere la vita facile ai potenziali acquirenti e ai loro consulenti legali. Quando arriva l’acquirente giusto, un affare può chiudersi in poche ore se tutto è ben preparato, trasparente e chiaro.
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Ci auguriamo che questa guida sia stata utile; per altre domande e risposte specifiche sul caso, non esitate a contattare il vostro agente immobiliare Prestige assegnato personalmente!
Per saperne di più sui costi e le responsabilità dell’acquirente – leggete il nostro articolo:
