Guida all’acquisto: Come acquistare una proprietà a Ibiza | Prestige Properties Ibiza

Acquistare una proprietà a Ibiza e assicurarsi la casa dei propri sogni è un momento incredibilmente emozionante. Tuttavia, tutti gli acquirenti attivi e i futuri acquirenti devono essere pienamente informati e dotati della giusta conoscenza delle fasi e dei costi aggiuntivi che comporta il processo di acquisto di un immobile in Spagna, idealmente prima di trovare la casa perfetta.

La nostra guida dettagliata su come acquistare un immobile a Ibiza è stata redatta in forma di elenco con alcuni link e consigli utili per il vostro percorso personale di acquirenti. Questa guida facile da usare può essere conservata come riferimento per ogni passo del percorso, e qualsiasi ulteriore consiglio personale può essere ottenuto da uno del nostro amichevole team.

Tasse e costi per l’acquisto di beni immobili a Ibiza

• Imposta sul trasferimento di proprietà (ITP)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Commissioni dell’avvocato
• Spese ipotecarie
• Spese notarili e di registro della proprietà
• Spese bancarie

L’acquisto di una casa a Ibiza, Spagna, ha molteplici ripercussioni fiscali. Ogni acquisto è soggetto al pagamento della Property Conveyance Tax o dell’Imposta sul Valore Aggiunto, a seconda del tipo di proprietà in questione.

Imposta sul trasferimento di proprietà (ITP)

Quando la proprietà viene utilizzata come abitazione, l’acquirente deve pagare la Property Conveyance Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, in spagnolo). Questa tassa è calcolata in base al prezzo di vendita dichiarato che si riflette nell’atto di proprietà o nel contratto privato di acquisto, a meno che il valore della proprietà, secondo il Dipartimento delle imposte sia considerato più alto, nel qual caso il prezzo sarà ricalcolato dalle autorità fiscali di conseguenza.

Questa tassa deve essere pagata all’ufficio delle imposte del comune in cui si trova l’immobile, indipendentemente da dove viene formalizzata la vendita/acquisto pubblico o l’atto di proprietà.

Il termine di pagamento della Property Conveyance Tax è un mese di calendario dalla data di esecuzione dell’atto di proprietà.

Nelle Isole Baleari, l’aliquota è compresa tra l’8% e l’13% della base imponibile, a seconda del valore della proprietà trasferita. Per esempio:

• Fino a € 400,000 (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Oltre € 2.000.000 (13%)

La tassa ITP è cumulativa, il che significa che i primi 400.000€ sono addebitati all’8%, e il resto che supera tale importo sarà addebitato alla percentuale pertinente.

Parcheggi pagabili:

• Fino a € 30,000 (8%)
• Oltre € 30,000 (9%)

L’imposta sul valore aggiunto (IVA)

Se l’abitazione è di nuova costruzione e questa è la prima occupazione trasmessa all’acquirente dallo sviluppatore o dal costruttore – la Property Conveyance Tax non è applicabile, ma devono invece essere pagate le seguenti due tasse:

1. Imposta sul valore aggiunto (IVA)

L’IVA è pagata al venditore dall’acquirente (insieme al prezzo di acquisto) e il venditore deve pagare l’IVA direttamente all’Agenzia delle Entrate.

• 10% per le abitazioni.
• 21% per terreni, locali commerciali, magazzini e garage.

2. Imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD, in spagnolo)

In generale, quando l’acquisto di una proprietà è soggetto all’IVA, l’acquirente deve pagare anche l’imposta di bollo (AJD, in spagnolo) all’1,5% del prezzo di acquisto. È pagabile dall’acquirente che deve essere presentato entro un mese di calendario (data per data) dalla data della firma dell’atto di proprietà attraverso la procedura di autovalutazione.

Altre spese derivanti dall’acquisto di un immobile a Ibiza

• Spese legali. Circa l’1% del prezzo di acquisto, a carico di chi richiede la consulenza legale.
• Costi dell’ipoteca. Documento ufficiale di valutazione della proprietà (il prezzo dipende dal valore e dalla dimensione della proprietà; può variare da 300€ o meno a 3000€ o più). Tutti gli altri costi relativi all’ipoteca stessa sono ora sostenuti dalla banca prestatrice, e non dal cliente. Per maggiori informazioni su questo argomento, leggete il nostro articolo "Tutto quello che c’è da sapere su come ottenere un mutuo a Ibiza" o scorrete in fondo a questa pagina per trovare un calcolatore di mutui.
• Spese notarili e di registro della proprietà. Queste tasse variano a seconda del valore della proprietà e di altri fattori, ma di solito non superano lo 0,5% del prezzo di acquisto; inoltre, man mano che il prezzo di acquisto aumenta la percentuale diminuisce e può essere basso come lo 0,1% o anche inferiore. Queste tasse devono essere entrambe pagate dall’acquirente.
• Spese bancarie. A seconda della banca e della forma di pagamento.
• Commissioni di agenzia. Pagate dal venditore, salvo diverso accordo.

Riassunto dei costi relativi all’acquisto di un immobile a Ibiza

Le spese totali per l’acquirente possono variare tra l’8% e il 12% del prezzo di acquisto e comprendono quanto segue:

Riassunto delle responsabilità dell’acquirente

Quello che segue è un riassunto delle informazioni necessarie per la preparazione dell’acquisto prima della firma dell’atto di proprietà. Ricordate, ci sono uffici professionali (Gestoria) che possono guidare l’acquirente attraverso tutte queste fasi della documentazione necessaria.

Documenti necessari per la firma davanti al notaio:

• Carta d’identità originale o passaporto
• Originale del numero NIE / TIE (permesso di soggiorno/lavoro all’estero)
• Assegno bancario o prova di trasferimento bancario. Secondo le condizioni di pagamento. Su questo punto, gli stranieri che fanno il loro primo acquisto in Spagna sono spesso richiesti di aprire un conto presso una banca locale.
• Ricevute di eventuali pagamenti già effettuati.
• Permesso militare (acquirenti non europei)
• Golden Visa

N.B. Il NIE /TIE è il documento d’identità fiscale per i residenti stranieri che esercitano un’attività economica in Spagna. Deve essere presentato al notaio ed è necessario per pagare le tasse. Per ottenere un NIE / TIE è necessario presentare una domanda accompagnata da documentazione specifica alla stazione della Polizia Nazionale competente. Il periodo di elaborazione è solitamente di due o tre settimane. Contattate la vostra Gestoria o controllate questa pagina per ulteriori indicazioni sul processo di NIE e questa pagina per informazioni per i cittadini del Regno Unito su come ottenere un TIE.

N.B. Permesso militare: Gli acquirenti extraeuropei che acquistano proprietà rurali devono richiedere un permesso militare al Ministero della Difesa spagnolo prima della vendita. Ciò è dovuto a una legge del 1975, il cui obiettivo era la difesa dei punti strategici della geografia nazionale (le isole sono considerate territorio strategico nella loro interezza). La cosa migliore è richiedere questo permesso e ottenerlo prima della vendita, anche se in casi estremi il permesso viene richiesto e la prova di averlo richiesto viene allegata alla vendita, dopodiché l’acquirente deve sapere che ha un anno di tempo per ottenere il permesso o la vendita potrebbe essere dichiarata nulla. È consigliabile rivolgersi a un professionista (avvocato e/o agenzia) per una consulenza su ogni singolo caso.

N.B. Il Golden Visa: Il periodo massimo in cui uno straniero non appartenente all’Unione Europea può soggiornare in Spagna come turista è di novanta (90) giorni. Per evitare questa limitazione e, allo stesso tempo, non subire conseguenze come l’espulsione, l’essere considerati residenti fiscali in Spagna, ecc. esistono una serie di visti che permettono di prolungare questo periodo. Uno di questi è noto come "Golden Visa", associato alla compravendita di un immobile per un minimo di cinquecentomila euro (500.000,00 euro). Ogni caso è diverso, quindi è consigliabile rivolgersi a un professionista (avvocato e/o agenzia) per ottenere una consulenza personalizzata che si adatti alle esigenze e alle circostanze di ciascun cliente.

Legge sul riciclaggio di denaro

A causa delle disposizioni della legge 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, si consiglia agli acquirenti di preparare la documentazione e i mezzi di pagamento con largo anticipo.

Sia le banche che i notai possono richiedere la presentazione di un’ampia documentazione per rendere conto correttamente dell’origine dei fondi.

Due Diligence (controlli legali)

Prima di firmare l’atto di vendita in presenza del notaio (e anche prima della firma di un contratto privato), l’acquirente dovrebbe controllare tutti gli aspetti della condizione legale dell’abitazione.

Consigliamo sempre ai nostri clienti di utilizzare i servizi di un consulente legale indipendente per fare queste verifiche, soprattutto se l’acquisto comporta aspetti legali complessi.

Questi controlli includono:

• Controllo dell’atto di proprietà. L’acquirente dovrebbe richiedere al venditore l’atto di proprietà attuale.
• Consultare il registro immobiliare. L’acquirente deve assicurarsi che la proprietà sia registrata a nome del venditore e che sia libera da gravami o responsabilità, e che la proprietà non abbia pegni o ipoteche in sospeso.
• Consultare il registro fondiario. Si consiglia agli acquirenti di controllare i dati del catasto spagnolo (noto come Catastro), ad esempio per la proprietà, l’area, l’identificazione della proprietà, l’ubicazione, ecc. ottenendo l’appropriato certificato descrittivo e grafico del catasto.
• Spese di pianificazione. Se l’edificio di proprietà è stato costruito di recente su un terreno sviluppato, questo terreno, e di conseguenza l’abitazione, può essere soggetto a oneri urbanistici. Anche questo aspetto può essere verificato consultando il Registro Immobiliare della città o del comune competente.
• Permesso di costruzione. L’acquirente deve verificare che l’immobile abbia la certificazione della licenza edilizia comunale richiesta e che l’edificio sia legale (rilasciata dal comune competente).
• Certificato di occupazione e licenza di prima occupazione. . Il certificato di occupazione e la licenza di prima occupazione (Cédula de Habitabilidad) sono documenti amministrativi che dimostrano che l’abitazione soddisfa i requisiti della legislazione applicabile per tutti gli edifici destinati all’occupazione umana e ha soddisfatto le condizioni delineate nella licenza edilizia.
• Attestato di prestazione energetica. Qualsiasi abitazione destinata alla vendita, sia di nuova costruzione che per la rivendita, deve avere questo certificato che accredita la classe di efficienza energetica dell’edificio.
• Verifica del pagamento della tassa di proprietà. L’acquirente dovrebbe controllare con il comune che non ci siano pagamenti in sospeso della tassa di proprietà dagli anni precedenti.
• Controllare che non ci siano contratti di locazione o di affitto in corso.
• Contributi dell’associazione dei proprietari . L’acquirente dovrebbe controllare se il venditore è in regola con l’associazione dei proprietari se l’abitazione fa parte di un condominio regolato dalle norme orizzontali sulla proprietà.
• Statuto dell’associazione dei proprietari. Se l’abitazione fa parte di un condominio governato da un regolamento di proprietà orizzontale, l’acquirente dovrebbe esaminare gli statuti dell’associazione dei proprietari nel caso in cui alcune regole potrebbero limitare gli usi a cui può essere utilizzata la proprietà. In ogni caso, si dovrebbero verificare i termini e le condizioni per il contributo alle spese comuni e la manutenzione dell’edificio.

Fasi del processo di acquisto

L’acquisto di un immobile a Ibiza prevede tre fasi fondamentali. La negoziazione e l’accordo, il contratto privato e il pagamento della caparra e, infine, l’atto di compravendita.

Negoziazione e accordo

Una volta che un acquirente ha mostrato interesse nell’acquisto di una proprietà, il processo di negoziazione con il venditore può iniziare. Come vostro agente immobiliare, in questa fase cercheremo di aiutare entrambe le parti a raggiungere un accordo adeguato sul prezzo di vendita. Una volta raggiunto un accordo, entrambe le parti possono confermare i termini per iscritto, e il compito di redigere il contratto ufficiale finalizzato può iniziare.

Il contratto privato e il pagamento dell’acconto

Questa fase successiva comporta il documento privato iniziale e il pagamento della caparra. Questa fase non è necessariamente obbligatoria e occasionalmente entrambe le parti possono preferire firmare direttamente il ‘Sale Purchase Deed’ come prima stesura di un contratto. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, è consigliabile firmare un accordo privato (preliminare) che può essere redatto con l’aiuto del servizio legale dell’agenzia immobiliare, o dai singoli rappresentanti legali dei clienti. Lo scopo è quello di rendere l’accordo legalmente vincolante, con tranquillità e sicurezza per entrambe le parti, fino a quando l’atto pubblico può essere firmato davanti a un notaio.

Qui ci sono tre tipi principali di contratto privato e opzioni di pagamento del deposito:

1) Contratto privato d’acquisto

Il ‘Contratto privato d’acquisto‘ è quello in cui il venditore si impegna a consegnare la proprietà e l’acquirente si impegna a pagare un certo prezzo per essa. L’acquirente può pagare al venditore una somma di denaro concordata alla firma di questo contratto privato come deposito. Questo pagamento è altrimenti spesso indicato come acconto, deposito in buona fede o caparra.

Una volta che l’accordo e il contratto sono stati firmati, entrambe le parti hanno l’obbligo di rispettare il contratto nei termini e nelle condizioni concordate. La violazione di questo contratto da parte di una delle due parti autorizza l’altra a scegliere tra l’esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni, o la risoluzione unilaterale dello stesso, con il diritto al risarcimento dei danni.

2) Contratto di acconto

Il secondo contratto privato e il pagamento della caparra possono essere conosciuti come "Earnest Money Contract" che è un contratto di vendita che include un "contratto di pegno", dove viene consegnato un importo parziale (generalmente il 10%), riferito a una caparra.

La definizione di questo importo come deposito cauzionale (arras penitenciales, in spagnolo) permette ad entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. Tuttavia, se l’acquirente si ritira, l’importo pagato come deposito cauzionale può essere trattenuto dal venditore. D’altra parte, se il venditore si ritira, l’acquirente avrà diritto a ricevere il doppio del deposito cauzionale versato (l’intero deposito restituito, più lo stesso ancora come penale).

3) Contratto d’opzione d’acquisto

Infine, il "Purchase Option Contract" è una scrittura privata in cui il venditore concede all’acquirente il diritto di decidere se stipulare o meno il definitivo "Sales Purchase Deed" entro un certo tempo e a certe condizioni.

Se l’acquirente decide di non esercitare l’opzione, l’importo pagato come deposito del premio d’opzione verrà perso. Se il concedente-venditore si rifiuta di vendere alle condizioni concordate, il concedente-acquirente può scegliere se esigere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni o chiedere la risoluzione dello stesso con diritto al risarcimento del danno.

In tutti questi casi la contrattazione privata può avvenire a distanza, per via digitale o per posta. Tutte le condizioni negoziate, il prezzo, il termine per la firma davanti a un notaio, una descrizione dell’abitazione compresi i mobili e gli elettrodomestici, le responsabilità e le spese derivanti dalla transazione (compreso il compenso dell’agenzia) sono inclusi in questo documento privato.

L’atto di vendita-acquisto

La firma finale dell’atto di vendita avviene davanti a un notaio di Ibiza in presenza di tutte le parti o dei loro rappresentanti legali. Il pagamento dell’intero prezzo concordato, da cui viene dedotto l’acconto, avviene in questo momento.

Gli acquirenti hanno il diritto di scegliere il loro notaio, dato che sono loro a sostenere i costi derivanti dalla formalizzazione dell’atto di proprietà.

I diritti e i doveri di proprietà dell’immobile oggetto del contratto sono trasferiti all’acquirente con la firma dell’atto.

Procedure dopo la firma dell’atto

Una volta che l’acquirente acquisisce la proprietà dell’immobile con l’esecuzione dell’atto pubblico davanti a un notaio, ci sono alcuni requisiti dell’autorità pubblica da considerare, come il pagamento delle tasse, il deposito dell’atto di proprietà nei registri pubblici, la notifica del cambio di proprietà della proprietà, ecc.

Registro della proprietà immobiliare

Subito dopo la firma dell’atto di proprietà pubblica, il notaio invierà anche una copia attestata per via elettronica per la registrazione nell’apposito "Registro Immobiliare", a nome dell’acquirente. Una volta ricevuta la copia digitale dell’atto, il "Real Property Registry" aprirà la voce di presentazione, che sarà valida per 60 giorni. L’apertura della voce di presentazione nel registro lo stesso giorno della firma dell’atto di proprietà comporta l’obbligo per l’acquirente (o gli acquirenti) di registrare l’abitazione a proprio nome, e con lo stesso stato di gravame esistente al momento della firma.

Pagamento delle tasse

La firma dell’atto di proprietà obbliga l’acquirente a pagare le tasse associate: la tassa di trasferimento di proprietà (nel caso di un’abitazione di seconda mano) o l’IVA e l’imposta di registro (per edifici o terreni nuovi).

Cambio di proprietà nel registro fondiario

L’acquirente deve notificare al catasto il cambio di proprietà dell’immobile entro due mesi dalla firma dell’atto di proprietà.

Notifica al Consiglio

L’acquirente è obbligato a notificare il trasferimento della proprietà al consiglio comunale competente, presentando una copia non autenticata dell’atto di proprietà per consentire al consiglio di riscuotere l’imposta sulle plusvalenze (Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana in spagnolo). Nella maggior parte dei casi, questa notifica è gestita direttamente dal notaio per via elettronica.

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Speriamo che questa guida su come acquistare un immobile a Ibiza sia stata utile; per ulteriori domande e risposte su casi specifici non esitate a contattare il vostro agente di vendita Prestige personalmente assegnato!

Per saperne di più sulle spese e le responsabilità del venditore, leggete il nostro articolo: