Guida agli acquirenti di proprietà di Ibiza

Procedura di acquisto di immobili

1. Le fasi del processo di acquisto

A) Negoziazione e accordo

Una volta che l’acquirente ha mostrato interesse ad acquisire un immobile, il processo di negoziazione con il venditore inizia con l’obiettivo di concordare i termini della transazione.
Una volta raggiunto un accordo, le parti lo confermano per iscritto e inizia il compito di redigere un contratto.

B) Il contratto privato e il pagamento del deposito

Questo primo documento privato non è obbligatorio e talvolta le parti possono preferire l’atto pubblico di vendita direttamente. Tuttavia, nella maggior parte dei casi è consigliabile firmare un accordo privato precedente che può essere redatto con l’aiuto del servizio giuridico dell’agenzia o dai rappresentanti legali dei clienti con l’obiettivo di chiudere l’accordo legalmente per la pace della mente e la sicurezza delle parti unt l’atto pubblico può essere firmato prima di un notaio pubblico.

Esistono tre tipi principali di contratto:

  • Contratto di acquisto privato

Il contratto di acquisto è quello con il quale una parte accetta di consegnare l’immobile e l’altra a pagare un certo prezzo per esso. L’acquirente può pagare al venditore una certa somma di denaro alla firma del contratto privato a causa del prezzo di acquisto. Questo pagamento è noto con una varietà di nomi: acconto, deposito in buona fede, denaro serio…
La violazione del presente contratto da parte di una delle parti autorizza l’altra a scegliere tra chiedere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni o la risoluzione unilaterale dello stesso con il diritto di risarcimento di perdite e danni.

  • Contratto di denaro Earnest

Il cosiddetto “contratto di denaro serio” è in realtà un contratto di vendita in cui è incluso un “accordo di impegno” in base al quale viene consegnata una certa parte del prezzo (generalmente 10), definito come deposito cauzionale.
La definizione di tale importo come deposito cauzionale (arras penetenciales in spagnolo) consente a entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. Se è l’acquirente che si ritira, l’importo pagato come deposito cauzionale può essere trattenuto dal venditore. D’altra parte, se il venditore ritira l’acquirente avrà diritto a ricevere il doppio dell’importo pagato come deposito cauzionale: il deposito originale più lo stesso importo di nuovo di una penalità.
Un altro tipo di obbligazione, che chiameremo il deposito di acquisto (arras penali in spagnolo), è concepito come una clausola di penalità. I suoi effetti sono a metà strada tra il contratto di denaro serio e la cauzione: in caso di violazione la parte non conforme deve pagare all’altra parte una sanzione fissa, ma la parte conforme, oltre a ricevere l’importo della sanzione, può scegliere di richiesta di conformità o di rescindere unilateralmente il contratto.

  • Contratto di opzione di acquisto

Il contratto di opzione di acquisto è un contratto in base al quale la parte venditrice concede all’acquirente il diritto di decidere se stipulare o meno un contratto di acquisto entro un determinato periodo di tempo e a determinate condizioni.
Se l’acquirente decide di non esercitare l’opzione, l’importo pagato come premio di opzione verrà annullato. Se il venditore si rifiuta di vendere alle condizioni concordate, il beneficiario-acquirente può scegliere tra chiedere l’adempimento del contratto alle proprie condizioni o chiedere la risoluzione dello stesso con il diritto di risarcimento per perdite e danni.
Un contratto privato può avvenire da remoto, con mezzi digitali o per posta. Tutti i termini negoziati, il prezzo, il termine per la firma davanti a un notaio pubblico, una descrizione dell’abitazione compresi mobili ed elettrodomestici, le responsabilità e le spese derivanti dalla transazione sono inclusi nel documento.

C) L’atto di vendita-acquisto

La firma finale dell’atto di vendita avviene davanti a un notaio pubblico di Ibiza in presenza di tutte le parti o dei loro rappresentanti legali. Il pagamento dell’intero prezzo concordato, da cui viene detratto l’acconto, avviene in questo momento. Gli acquirenti hanno il diritto di scegliere il notaio in quanto sopportano i costi derivanti dalla formalizzazione del titolo.

I diritti e i doveri di proprietà dell’immobile oggetto dell’accordo sono trasferiti all’acquirente alla firma dell’atto.

2. DUE DIILGENCE (controlli legali)

Prima di firmare l’atto di vendita davanti a un notaio, e anche prima della firma di un contratto privato, l’acquirente dovrebbe controllare alcuni aspetti della posizione giuridica dell’abitazione.

Consigliamo sempre ai clienti di utilizzare i servizi di un consulente legale indipendente per effettuare questi controlli, soprattutto se l’acquisto comporta aspetti legali complessi.

  • Controllo dell’atto titolo. L’acquirente dovrebbe chiedere al venditore di fornire l’atto titolo dell’immobile, generalmente uno strumento pubblico firmato davanti a un notaio pubblico.
  • Consultare il Registro delle proprietà immobiliari. Al fine di garantire che l’immobile sia registrato a nome del venditore ed è esente da ingombri o passività, in altre parole, che l’immobile non abbia diritti o ipoteche.
  • Consultare il registro fondiario. Si consiglia inoltre di controllare i dati nel registro fondiario spagnolo (noto come Catastro) della proprietà che si intende acquistare (proprietà, area, identificazione della proprietà, posizione, ecc.) ottenendo l’appropriato registro fondiario descrittivo e grafico Certificazione.
  • Spese di pianificazione. Se la proprietà è un edificio eretto su terreni di recente sviluppo, questo terreno, e di conseguenza l’abitazione, può essere soggetto a spese di pianificazione urbana. Questo aspetto può essere controllato consultando il Registro delle proprietà reali della città o del consiglio comunale in questione.
  • Autorizzazione di costruzione. L’acquirente deve verificare che l’edificio disponga del permesso di costruzione comunale richiesto che attesti che l’edificio è legale (rilasciato dalla città competente o dal consiglio comunale).
  • Certificato di occupazione e prima licenza di occupazione. Il certificato di occupazione e la prima licenza di occupazione sono documenti amministrativi che dimostrano, rispettivamente, che l’abitazione soddisfa i requisiti della legislazione attualmente applicabile per gli edifici per l’occupazione umana e ha soddisfatto le condizioni stabilite avanti nel permesso di costruzione.
  • Certificato di prestazione energetica. Qualsiasi abitazione destinata alla vendita, sia di nuova costruzione che in fase di rivendita, deve avere questo certificato che accredita il rating di efficienza energetica dell’edificio.
  • Controllare il pagamento dell’imposta di proprietà. L’acquirente deve verificare con il consiglio comunale che non vi sia alcun pagamento in sospeso di questa tassa pendente per gli anni precedenti.
  • Verificare che non vi siano contratti di locazione o di locazione correnti.
  • Contributi dell’associazione dei proprietari. L’acquirente deve verificare che il venditore sia pagato rispetto all’associazione dei proprietari se l’abitazione fa parte di un condominio disciplinato dalle norme di proprietà orizzontale.
  • Statuti degli statuti dell’associazione dei proprietari. Se l’abitazione fa parte di un condominio regolato dai regolamenti di proprietà orizzontale, l’acquirente dovrebbe esaminare gli statuti dell’associazione proprietari nel caso in cui ci siano norme che potrebbero limitare gli usi a cui l’immobile può essere messo. In ogni caso, i termini e le condizioni per il contributo alle spese comuni e alla manutenzione dell’edificio devono essere controllati.

3. Costi derivanti dall’acquisto

L’acquisto di una casa ha ripercussioni fiscali perché è soggetta al pagamento dell’imposta di conveyance di proprietà o dell’imposta sul valore aggiunto a seconda del tipo di proprietà in questione, oltre al pagamento di un’imposta comunale sulle plusvalenze, senza dimenticare l’impatto della vendita di un dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Imposta sulla proprietà Conveyance
Quando l’immobile è un’abitazione usata, l’acquirente deve pagare la tassa di conveyance di proprietà (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP in spagnolo). Tale imposta è calcolata sulla base del prezzo di vendita dichiarato riflesso nell’atto titolo o nel contratto di acquisto privato, a meno che il valore dell’immobile secondo il dipartimento fiscale non sia più elevato, nel qual caso il prezzo calcolato dalle autorità fiscali sarà applicato.

Questa tassa deve essere pagata nell’Ufficio delle imposte del distretto in cui si trova l’immobile, indipendentemente dal luogo in cui è formalizzato lo strumento di vendita pubblico-acquisto o il titolo. Il termine per il pagamento di questa tassa è di 30 giorni lavorativi dalla data di esecuzione dell’atto titolo.
Nelle Isole Baleari l’aliquota è compresa tra 8 e 10 della base imponibile a seconda del valore dell’immobile trasportato.
Fino a 400.000 USD 8

  • Oltre 400.000 USD 9
  • Oltre 600.000 USD 10
  • Oltre 1.000.000 USD 11

Parcheggi non inclusi nell’atto del titolo: massimo due per famiglia sono tassati a 8 fino a 30.000 euro e 9 in eccesso di questa cifra.

L’imposta sul valore aggiunto (IVA)
Se l’abitazione è di nuova costruzione – in altre parole si tratta di una prima occupazione trasmessa all’acquirente dallo sviluppatore o dal costruttore – l’imposta di trasporto della proprietà non è applicabile, ma le seguenti due tasse devono essere pagate:

1. Imposta sul valore aggiunto (IVA)

  • 10 per l’alloggio.
  • 21 per terreni, locali commerciali, magazzini e garage.

2. Dazio di bollo (Impuesto de Actos Giuros Documentados o AJD in spagnolo)

In generale, quando l’acquisto di un immobile è soggetto all’IVA, l’acquirente deve pagare anche l’altra imposta a 1,2 del prezzo di acquisto. L’IVA viene pagata al venditore insieme al prezzo di acquisto e il venditore deve versarlo all’Agenzia delle Entrate. L’imposta di bollo è dovuta dall’acquirente entro 30 giorni lavorativi dalla data di firma dell’atto di atto del titolo mediante la procedura di autovalutazione.

Tassa sui guadagni di capitale comunale (plusval- un comune in spagnolo)

Si tratta di una tassa comunale pagata ogni volta che viene trasportata una proprietà urbana (casa, garage, premessa commerciale, deposito, ecc.) nel comune o nella proprietà urbana in cui si trova l’abitazione. Esso è riscosso sull’aumento del valore dei terreni urbani durante il periodo in cui il venditore ha posseduto la casa o la proprietà urbana in questione fino a un massimo di vent’anni, dopo di che l’imposta non è più applicabile.
Viene calcolato sul valore del terreno su cui l’immobile è costruito secondo il catasto, e l’importo da pagare sarà più alto più a lungo il venditore ha posseduto la proprietà (fino alla soglia di vent’anni di cui sopra). La tariffa è fissata da ogni comune e varia da un minimo di 5 a un massimo di 30.

La legge stabilisce che è il venditore che deve pagare questa tassa in caso di vendita di un’abitazione.

imposta patrimoniale

Infine, anche se stiamo parlando di una tassa non associata alla vendita-acquisto di un immobile, ma con la proprietà dello stesso, il proprietario della casa dovrebbe tenere a mente che c’è una tassa di proprietà comunale (Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI in spagnolo) calcolato su base del valore stimato dal catasto. Questa tassa matura il 1 gennaio di ogni anno solare, il che significa che la proprietà è un ente imponibile e sarà il suo proprietario in tale data sarà responsabile per l’imposta. In altre parole, il proprietario il 1 gennaio deve pagare l’imposta anche se la proprietà viene venduta durante lo stesso anno in un secondo momento.
Inoltre, la proprietà veicolata è responsabile per tutti i prelievi IBI non pagati degli anni precedenti. Ciò significa che il comune può allegare l’immobile acquisito per recuperare l’importo inessere maturato dai precedenti proprietari.

Altre spese di acquisto

  • Costi ipotecari. Valutazione dell’immobile (circa 500 euro) e costi associati all’ipoteca stessa. Questi ultimi variano, ma sono circa 1 del capitale di prestito.
  • Spese legali. Circa 1.
  • Tasse notari. Di solito circa 0,5 del prezzo di acquisto, da pagare dall’acquirente.
  • Registro delle proprietà reali. Pagato dall’acquirente, circa 1.
  • Spese bancarie. Dipende dalla banca e dalla forma di pagamento.
  • Tasse di agenzia. Pagato dal venditore se non diversamente concordato. La commissione dell’agente varia tra 3 e 6 del prezzo di acquisto (IVA esclusa), anche se lo standard a Ibiza è 5.

4. Procedure successive alla firma dell’atto

L’acquirente acquisisce la proprietà dell’immobile in questione al seguito dell’esecuzione dell’atto pubblico dinanzi a un notaio senza ulteriori requisiti o procedure. Successivamente, tuttavia, ci sono alcuni requisiti dell’autorità pubblica di prendersi cura di come pagare le tasse, depositare il titolo in documenti pubblici, la notifica del cambiamento di proprietà della proprietà, ecc.

Registrazione con il Registro proprietà reale. Immediatamente dopo la firma dell’atto del titolo pubblico, il notaio invierà una copia attestata con mezzi elettronici per la registrazione nell’apposito registro delle proprietà reali.

Una volta ricevuta la copia digitale dello strumento, il Registro delle proprietà reali aprirà la voce di presentazione, valida per 60 giorni. L’apertura della voce di presentazione nel registro lo stesso giorno della firma dell’atto del titolo comporta l’obbligo dell’acquirente di registrare l’abitazione a proprio nome e con lo stesso status rispetto agli impegni di spesa esistenti esistenti al momento del firma.

Pagamento delle imposte. La firma dell’atto di titolo dà luogo all’obbligo dell’acquirente di pagare le imposte associate: l’imposta di trasporto di proprietà (nel caso di un’abitazione di seconda mano) o l’imposta IVA e timbro (per nuovi edifici).

Cambio di proprietà nel catasto. L’acquirente deve notificare al registro fondiario il cambio di proprietà dell’immobile entro due mesi dalla firma del titolo.

Notifica del Consiglio. L’acquirente è tenuto a notificare al consiglio comunale competente la trasmissione dell’immobile presentando una copia non obbligata dell’atto del titolo atto per consentire al consiglio di prelevare l’imposta sulle plusvalenze (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de za Urbana in spagnolo).

Attualmente, nella maggior parte dei casi questa notifica è gestita direttamente dall’ufficio notarile con mezzi elettronici.

5. Riassunto delle responsabilità dell’acquirente

Di seguito è riportato un riepilogo delle informazioni necessarie per un’adeguata preparazione dell’acquirente prima della firma dell’atto titolo. Non dimenticate che ci sono uffici professionali che possono guidare l’acquirente attraverso le fasi del processo di acquisto.

Documenti necessari per la firma prima del notaio

  • Originale della carta d’identità personale o del passaporto
  • Originale del NIE (permesso di lavoro/residente straniero, solo per stranieri residenti)

Il NIE è l’ID fiscale per i residenti stranieri che si impegnano in attività economiche in Spagna. Deve essere presentato al notaio ed è necessario pagare le tasse. Per ottenere un NIE è necessario presentare una domanda accompagnata da una copia attestata del passaporto alla stazione della Forza di Polizia Nazionale appropriata. Il periodo di elaborazione è di solito due o tre settimane.

  • Assegno bancario o prova di bonifico bancario. In base alle condizioni di pagamento. Su questo punto, gli stranieri che stanno facendo il loro primo acquisto in Spagna sono spesso tenuti ad aprire un conto presso una banca locale.
  • Ricevute per eventuali pagamenti già effettuati
  • Cambiati contratti di utilità: energia elettrica, acqua, telefono, ecc.

Costi derivanti dalla firma dell’atto del titolo

Le spese totali per l’acquirente possono variare tra 10 e 13 del prezzo di acquisto e includere quanto segue:

  • Tasse. ITP 8-10 o 10 IVA
  • Registro delle proprietà reali. 1%
  • Costi ipotecari. 1%
  • Spese legali/consulenza 1
  • Tasse notari. 0.5%
  • Spese bancarie. Dipende dalla banca e dalla forma di pagamento.

Legge sul riciclaggio di denaro

A causa delle disposizioni della legge 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, raccomandiamo agli acquirenti di preparare la documentazione e i mezzi di pagamento con largo anticipo.

Sia le banche che i notai possono richiedere la presentazione di un’ampia documentazione per rendere debitamente conto dell’origine dei fondi.

6. Riassunto delle responsabilità del venditore

Di seguito è riportato un riepilogo delle informazioni necessarie per un’adeguata preparazione del venditore prima della firma dell’atto titolo.

Documenti necessari per la firma prima del notaio

  • Originale della carta d’identità personale o del passaporto
  • Originale del NIE (permesso di lavoro/residente straniero, solo per stranieri residenti)
  • L’originale dell’atto del titolo
  • Nel caso di costruzioni di nuova costruzione, il Nuovo edificio Registration Deed
  • Permesso di costruzione comunale
  • Certificazione comunale di fine dei lavori
  • Attestato di occupazione
  • Certificato di prestazione energetica
  • Ultima ricezione dell’IBI
  • Le fatture di servizio più recenti: energia elettrica, acqua, telefono, ecc.
  • Informazioni sull’ipoteca, se presenti

Costi derivanti dalla firma dell’atto del titolo

  • Tasse

Nel trasporto di un immobile il venditore deve pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche per quanto riguarda le plusvalenze entro il 30 giugno dell’anno successivo al trasporto. Il guadagno o la perdita viene calcolato come differenza tra il valore di acquisizione e il valore di trasporto corrente.
Se il venditore è residente il tasso è 21 su guadagni fino a 6.000 euro, 25 su guadagni tra 6.001 e 24.000 euro e 27 in più di 24.000,01 euro.
Se il venditore non è residente, l’imposta è un’aliquota forfettaria di 21 sulla plusvalenza dalla vendita dell’immobile. Non va dimenticato che in questo caso l’acquirente (residente o meno) è obbligato a trattenere 3 del corrispettivo concordato e ad essere versato all’Agenzia delle Entrate entro un mese dalla data di acquisto.

  • Tassa di agenzia. Generalmente 5 più IVA
  • Imposta sui guadagni di capitale comunale
  • Spese avvocato
  • Spese di cancellazione ipotecarie, se presenti