Come ottenere una licenza di noleggio turistico a Ibiza

Se desiderate investire in un immobile a Ibiza a scopo di locazione turistica, dovete effettuare un’accurata ricerca e pianificazione. È fondamentale fare attenzione: come vedrete, ottenere una licenza di locazione turistica non è facile.

Nel 2012 è stata approvata una nuova legge, la "Ley de Arrendamientos Urbanos", o LAU (Legge sulle locazioni urbane). In base a questa legge, gli affitti per vacanze a breve termine erano consentiti a condizione che si rispettassero i requisiti standard. Tuttavia, più tardi, nell’estate del 2017, la legge è cambiata in modo significativo e ottenere un permesso è diventato molto più difficile. Al giorno d’oggi, molte proprietà di Ibiza non hanno diritto alla licenza di locazione turistica.

Per aiutarvi, abbiamo creato una breve guida che fornisce tutte le informazioni necessarie per ottenere una licenza di locazione turistica a Ibiza. Tuttavia, si raccomanda vivamente di richiedere una consulenza legale, poiché le leggi e le normative sono in continua evoluzione. Assicurarsi che tutto sia corretto e legale può evitare multe salate e situazioni indesiderate.

La mia proprietà può ottenere una licenza di locazione turistica a Ibiza?

Se affittate la vostra casa per meno di un mese, avete bisogno di una licenza di affitto turistico. Le licenze di affitto turistico di Ibiza tendono a riguardare le case unifamiliari. Tuttavia, non significa che tutte le case unifamiliari otterranno una licenza turistica. Tutti i requisiti devono essere soddisfatti, a prescindere.

Se volete acquistare un appartamento da affittare per le vacanze, dovete sapere che la licenza turistica potrebbe non essere accettata. In passato le licenze non erano ammesse negli edifici condivisi (quindi negli appartamenti), e anche se ora questa normativa è cambiata e gli appartamenti sono teoricamente ammessi, in realtà devono essere prima approvati dalla commissione comunale.

Quali sono i requisiti legali per una licenza di locazione turistica a Ibiza?

Ibiza ha una serie di requisiti minimi che le strutture devono soddisfare per ricevere una licenza turistica. L’elenco che segue illustra i requisiti principali, sebbene vi siano altri fattori da considerare in relazione a ogni singolo immobile:

1. Deve essere presente un certificato di occupazione dell’immobile, noto come "Cedula de Habitabilidad".
2. La qualità della vita dei residenti è la preoccupazione principale. L’immobile deve essere situato in una "zona turistica". Queste zone si basano su dati ambientali, statistiche sulla popolazione e criteri di pianificazione senza compromettere le capacità di gestione o le risorse di un’area.
3. Quando esiste una precedente sanzione per una grave violazione della legge sulle licenze di affitto per vacanze, una casa non può essere affittata per le vacanze. Naturalmente, una volta adempiuta la sanzione e ripristinata la legalità della proprietà, questa potrà essere nuovamente presa in considerazione per le case vacanza. Pertanto, quando si richiede una licenza turistica, è necessario richiedere un "certificado de inexistencia de infraccion urbanistica" per assicurarsi che non esistano sanzioni.
4. Per ottenere la licenza turistica, la casa deve avere almeno cinque anni e durante questi cinque anni deve essere stata utilizzata come residenza privata.
5. L’immobile deve inoltre possedere un certificato energetico. In particolare, la costruzione di una casa deve soddisfare la classificazione F per gli edifici costruiti prima del 31/12/2007 e la classificazione D per gli edifici costruiti dopo tale data.

Le licenze di affitto sono ora disponibili per gli appartamenti, ma solo se il consiglio di proprietà approva. Inoltre:

1. Le licenze devono essere rinnovate ogni cinque anni.
2. Gli affittuari devono essere informati per iscritto delle regole della casa e devono rispettarle.
3. Gli affittuari che non rispettano il regolamento devono lasciare la proprietà entro 24 ore.
4. L’assicurazione deve coprire i potenziali danni che i clienti possono arrecare ai beni della comunità.
5. La comunità deve disporre di un numero di assistenza attivo 24 ore su 24.

Come posso richiedere una licenza di locazione turistica per affittare la mia proprietà a Ibiza?

Per ottenere una licenza turistica dal comune, i richiedenti devono presentare i seguenti documenti:

1. Una "dichiarazione responsabile" ("Declaración Responsable de Inicio de Actividad de comercialización de estancias Turísticas en viviendas") che soddisfi i criteri per gli affitti turistici a Ibiza
2. Piani e documenti relativi alla proprietà
3. Documentazione di proprietà
4. Il numero di letti per gli ospiti non deve superare il numero di persone legalmente autorizzate a occupare la proprietà secondo il certificato (cédula).
5. Il comune ha rilasciato un certificato che attesta che l’immobile si trova in una zona di locazione turistica (zona turistica).
6. Prova che l’immobile soddisfa i requisiti legali per gli affitti turistici
7. Una volta pagata la tassa di iscrizione, riceverete un numero di licenza di noleggio preliminare.

Per informazioni più dettagliate e per procedere all’ottenimento di una licenza di locazione, visitate il sito del Servizio Legale e Specialista in Diritto Immobiliare Bufete Frau per maggiori informazioni, consulenza legale e supporto nella presentazione della domanda.

Quanto tempo dovrò aspettare prima di poter iniziare ad affittare la mia proprietà a Ibiza?

Presentando la domanda di licenza di locazione turistica, confermate che la vostra proprietà soddisfa tutti i criteri richiesti. Una volta presentata la domanda, riceverete un numero di licenza preliminare per l’affitto e potrete iniziare immediatamente ad affittare la proprietà. Un ispettore effettuerà tutti i controlli del caso in un secondo momento. In seguito, in caso di inesattezze, omissioni o falsificazioni nella dichiarazione di iscrizione, la registrazione sarà annullata e l’attività di locazione turistica sarà immediatamente sospesa. Una volta assegnato il numero di licenza di locazione (preliminare o definitivo), questo deve essere utilizzato per la pubblicità su portali come Airbnb, in modo che gli ospiti e le autorità possano verificare la legalità dell’affitto.

DISCLAIMER IMPORTANTE: Dal febbraio 2022 è in vigore una moratoria di 4 anni sulla "creazione di nuovi posti letto turistici", il che significa di fatto un blocco di tutte le richieste di nuove licenze di affitto alle Baleari. Ciò significa che, pur essendo liberi di presentare i documenti e le tasse, non verranno elaborati per i prossimi 4 anni e non verranno emessi numeri preliminari. Per saperne di più su questo argomento, si veda il seguente articolo:
Legge sul turismo delle Baleari: Moratoria fino a quattro anni per la costruzione di nuovi alloggi turistici nelle Isole Baleari (diariodemallorca.es)

Cosa succede se la mia nuova proprietà o villa a Ibiza ha già una licenza o una richiesta di affitto al momento dell’acquisto?

Chi desidera acquistare una proprietà con una licenza turistica in corso non deve preoccuparsi di ripresentare la domanda. Tuttavia, è necessario controllare accuratamente ogni cosa. Le licenze approvate avranno sempre un certificato ETV (Estancia Turistica en Viviendas).

Quali costi comporta l’ottenimento di una licenza di locazione turistica a Ibiza?

Il prezzo per il permesso di locazione è attualmente di 600 euro per la domanda più i seguenti importi per posto letto:

Un letto: € 4.300,00
2 letti: € 8.643,00
3 letti: € 13.029,40
4 letti: €17.459,70
5 letti: € 21.934,30
6 posti letto: € 26.453,70
7 posti letto: € 31.018,20
8 posti letto: € 35.628,40
9 posti letto: € 40.284,70
10 posti letto: € 44.987,50
11 posti letto: € 49.737,40
12 posti letto: € 54.534,80

Volete acquistare una proprietà con licenza turistica o affittare la vostra proprietà per le vacanze a Ibiza?

Prima di intraprendere il viaggio d’acquisto, scegliete l’agente immobiliare giusto e un team legale che possa aiutarvi a svolgere le vostre ricerche e a prendere una decisione informata. Se avete bisogno di assistenza nella vostra ricerca o se avete altre domande da porre, non esitate a contattarci oggi stesso.