Investire in immobili a Ibiza, in particolare in terreni rustici, offre un’opportunità unica di possedere un pezzo di questo splendido paradiso mediterraneo. Tuttavia, se stai prendendo in considerazione un investimento di questo tipo, è fondamentale comprendere il quadro giuridico che circonda le costruzioni su terreni rustici. I recenti sviluppi, in particolare la promulgazione del Decreto Legge 3/2024, hanno introdotto cambiamenti significativi che potrebbero influenzare la tua proprietà. Questa legge offre la possibilità di legalizzare gli edifici e gli impianti costruiti su terreni rustici a determinate condizioni.
La nostra guida ti guiderà attraverso gli aspetti principali della legge, fornendoti una chiara comprensione di ciò che può e non può essere legalizzato, dei passi necessari per legalizzare una proprietà e delle sfumature legali di cui devi essere a conoscenza.
Una panoramica del Decreto Legge 3/2024
Il Decreto Legge 3/2024, formalmente intitolato "Legge sulle misure urgenti per la semplificazione e la razionalizzazione amministrativa nelle amministrazioni pubbliche delle Isole Baleari", è stato introdotto per affrontare le complessità della legalizzazione di alcune costruzioni su terreni rustici. Questo decreto si rivolge in particolare a edifici, strutture e impianti precedenti a determinati anni critici o le cui infrazioni urbanistiche sono scadute.
La legge rappresenta un cambiamento significativo nel panorama legale, in quanto semplifica le procedure amministrative necessarie per rendere conformi alla legge le proprietà più vecchie o non conformi. Per i proprietari di immobili e i potenziali investitori, la comprensione di questa legge è essenziale per garantire che i loro investimenti siano protetti e legalmente validi.
Cosa non può essere legalizzato?
Sebbene il Decreto Legge 3/2024 offra la possibilità di legalizzare molte costruzioni, è importante riconoscere che ci sono chiare limitazioni ed esclusioni. La legge mira a mantenere l’integrità delle aree protette e dei domini pubblici, escludendo quindi alcune proprietà e situazioni dalla legalizzazione.
Zone di esproprio, cessione o demolizione:
Le proprietà che si trovano in aree destinate all’esproprio, alla cessione o alla demolizione sono escluse dalla legalizzazione ai sensi di questa legge. Queste aree sono spesso destinate a progetti pubblici o di riqualificazione e quindi sono protette da rivendicazioni legali private.
Proprietà di pubblico dominio:
Le costruzioni che si trovano su terreni pubblici, ossia di proprietà dello Stato o di un’amministrazione locale per uso pubblico, non possono essere legalizzate. Questo include le proprietà su terreni destinati a parchi, edifici pubblici o altri usi comunitari.
Zone di protezione stradale:
Un’altra esclusione critica riguarda le proprietà situate all’interno di zone di protezione stradale. Queste zone sono state istituite per mantenere le distanze di sicurezza da strade e autostrade pubbliche e la legge esclude dalla legalizzazione le fasce di 8 m, 18 m o 25 m, a seconda del tipo di strada adiacente. Questo è in linea con le norme di sicurezza e ambientali previste dalla Legge 5/1990.
Zone di servitù costiere:
Le Isole Baleari, compresa Ibiza, hanno una severa normativa sulle zone costiere per preservare la bellezza naturale e l’integrità ambientale del litorale. Le proprietà situate entro 100 metri dal limite interno dell’argine costiero, come definito dalla Legge 22/1988, rientrano nelle zone di servitù costiera e non possono essere legalizzate.
Proprietà legate al turismo:
Se la tua proprietà è utilizzata per attività legate al turismo e richiede una licenza di sfruttamento turistico, non può essere legalizzata in base a questo decreto mantenendo la possibilità di continuare a svolgere tali attività. La legalizzazione è possibile, ma è subordinata alla condizione che la proprietà non possa più essere utilizzata per scopi turistici. Questa restrizione deve essere formalmente registrata nel Registro delle Proprietà entro tre mesi dalla legalizzazione.
Proprietà che richiedono dichiarazioni di interesse generale:
Alcune proprietà o installazioni utilizzate per attività che richiedono una dichiarazione preventiva di interesse generale, ai sensi della Legge 6/1997, non sono generalmente ammissibili alla legalizzazione, a meno che non siano specificamente dichiarate di interesse generale ai sensi di disposizioni speciali della legge.
Cosa può essere legalizzato
Nonostante le esclusioni, il Decreto Legge 3/2024 offre un’ampia possibilità di legalizzare molte costruzioni su terreni rustici, in particolare quelle in cui le infrazioni urbanistiche sono scadute entro una data specifica. Capire cosa può essere legalizzato in base a questa legge è fondamentale per i proprietari di immobili e per i potenziali investitori.
In passato le infrazioni si prescrivevano (cioè scadevano) otto anni dopo che si poteva dimostrare definitivamente che la costruzione era stata completata. Tuttavia, dal 2018 le infrazioni nei fondi rustici non si prescrivono più. Inoltre, il semplice trascorrere degli otto anni non significa sempre che l’infrazione si sia prescritta, come indicato nelle sezioni seguenti.
Il decreto consente la legalizzazione di edifici, costruzioni e impianti su terreni rustici, a condizione che le loro infrazioni urbanistiche siano scadute entro il 29 maggio 2024. L’ammissibilità alla legalizzazione dipende in larga misura dal tipo di terreno e dalla data in cui si è verificata l’infrazione.
Zone di Legge sugli Spazi Naturali (LEN):
Per le proprietà situate nelle zone LEN (Legge sugli Spazi Naturali del 1991), la data fondamentale è il 10 marzo 1991. Se l’infrazione è avvenuta prima di questa data, la proprietà può essere legalizzata. Le zone LEN sono aree di notevole importanza ambientale e la legge controlla attentamente lo sviluppo in queste aree.
Terreno rustico protetto:
Per le proprietà su terreni rustici protetti, l’infrazione deve essere avvenuta prima del 25 maggio 2014, affinché la proprietà possa essere legalizzata. I terreni rustici protetti sono in genere soggetti a regolamenti più severi per preservarne il valore ambientale e culturale.
Terreno rustico comune:
Le proprietà su terreni rustici comuni possono essere legalizzate se l’infrazione è avvenuta prima del 28 giugno 2016. I terreni rustici comuni sono generalmente utilizzati per scopi agricoli e le norme in materia sono leggermente meno severe rispetto ai terreni rustici protetti.
Siti del patrimonio culturale:
Per le proprietà classificate come interesse culturale o patrimonio culturale, l’infrazione deve essere avvenuta prima del 18 novembre 1990 per poter essere presa in considerazione per la legalizzazione. Queste proprietà hanno un valore storico o culturale significativo e qualsiasi processo di legalizzazione dovrà garantire la conservazione del loro carattere e della loro integrità.
Il processo di legalizzazione della tua proprietà
Se la tua proprietà ha i requisiti per essere legalizzata ai sensi del Decreto Legge 3/2024, c’è un processo ben preciso da seguire per ottenere lo status legale. Questo processo prevede una serie di passaggi volti a garantire che la proprietà soddisfi tutti i requisiti legali e ambientali.
Richiedi una licenza di legalizzazione straordinaria:
Il primo passo del processo di legalizzazione è la richiesta di una licenza straordinaria di legalizzazione al municipio di competenza. Questa richiesta avvia formalmente il processo di legalizzazione.
Presenta un progetto di legalizzazione tecnica:
Insieme alla domanda, dovrai presentare un progetto tecnico dettagliato che illustri le misure che adotterai per rispettare le normative ambientali. Questo include piani per ridurre l’inquinamento luminoso, particolarmente importante nelle aree rurali e rustiche, e per migliorare l’efficienza energetica o idrica. Queste misure ambientali sono una componente fondamentale del processo di legalizzazione e riflettono gli obiettivi più ampi delle Isole Baleari di promuovere lo sviluppo sostenibile.
Rispettare le scadenze legislative:
Il tempo è fondamentale nel processo di legalizzazione. Il Decreto Legge 3/2024 prevede un periodo di tre anni dalla pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale delle Baleari (BOIB) per i proprietari di immobili per richiedere la legalizzazione. È importante notare che il costo della domanda aumenta ogni anno, quindi agire tempestivamente può farti risparmiare.
Riduzioni fiscali e considerazioni finanziarie:
Oltre alle normali tasse di licenza e ICIO, il processo prevede anche un "contributo economico" equivalente al 10%, 12,5% o 15% del costo di esecuzione materiale (calcolato alla data di presentazione della domanda), a seconda che la domanda venga registrata rispettivamente durante il primo, il secondo o il terzo anno del mandato.
La legge prevede anche riduzioni d’imposta in base al reddito imponibile medio del proprietario dell’immobile negli ultimi quattro anni fiscali. In particolare:
- È possibile ottenere una riduzione del 50% dei costi di legalizzazione se il reddito individuale è inferiore a 33.000 euro o se il reddito congiunto è inferiore a 52.800 euro.
- È prevista una riduzione del 25% se il reddito individuale è inferiore a 52.800 euro o se il reddito congiunto è inferiore a 84.480 euro.
Questi incentivi finanziari sono stati pensati per rendere il processo di legalizzazione più accessibile a un numero maggiore di proprietari di immobili.
Come navigare nel processo di legalizzazione
Investire in un terreno rustico a Ibiza offre un’opportunità unica, ma comporta la responsabilità di garantire che le strutture esistenti siano legali e conformi alle normative locali. Il Decreto Legge 3/2024 fornisce un valido quadro di riferimento per i proprietari di immobili per regolarizzare le loro proprietà, ma richiede una conoscenza approfondita della legge, il rispetto di scadenze rigorose e l’impegno a rispettare gli standard ambientali.
Seguendo i passi indicati in questa guida, potrai affrontare il processo di legalizzazione in tutta tranquillità. Sia che tu voglia conservare un pezzo del fascino rustico di Ibiza, sia che tu voglia sviluppare ulteriormente la tua proprietà, la conformità legale proteggerà il tuo investimento e contribuirà allo sviluppo sostenibile di questa bellissima isola.
Desideriamo ringraziare Illot Studio per la sua competenza nell’analizzare le complessità del Decreto Legge 3/2024 e per averci assistito nella creazione di questa guida completa. Se hai bisogno di assistenza per legalizzare qualsiasi parte della tua proprietà, puoi contattare Illot Studio per ricevere consulenza e servizi professionali.
