Questo rapporto utilizza fonti interne ed esterne per presentare informazioni sul mercato immobiliare di Ibiza e delle Isole Baleari per il 2022, insieme alle previsioni per il 2023.
In base ai dati e alle cifre ricevute, l’analisi riguarda i seguenti tre argomenti di discussione:
- Sintesi del mercato immobiliare delle Isole Baleari 2022
- Il rapporto sul mercato delle case di lusso di Ibiza 2022 di Prestige Properties
- Proprietà di prestigio Ibiza 2023 Previsioni
1) Sintesi del mercato immobiliare delle Isole Baleari nel 2022
Dando uno sguardo al mercato immobiliare delle Isole Baleari nell’ultimo decennio, possiamo notare che sia le vendite che i prezzi delle case continuano ad aumentare. Nel 2007 il mercato ha subito un rapido declino a causa della crisi finanziaria. Ciononostante, il mercato immobiliare si è costantemente ripreso, raggiungendo un picco nel 2017, con cifre simili nelle vendite per tutto il 2022.
Dal 2017 si è registrato un leggero calo delle vendite dalla fine del 2018 fino all’inizio del 2020 (suggerendo che il mercato stesse vivendo una piccola stagnazione); tuttavia, va notato che in questo periodo il settore del mercato immobiliare, come molti altri, ha iniziato a registrare un minore movimento a causa dell’incertezza della COVID-19 che ha inevitabilmente contribuito al calo delle vendite. Ciononostante, a partire dall’estate del 2020, l’attività degli acquirenti si è rapidamente ripresa e ha ripreso a prosperare, con vendite di immobili in continuo aumento in tutte le Isole Baleari.
Secondo il Consiglio Generale del Notariato e l’Istituto Nazionale di Statistica (INE), i prezzi degli immobili nelle Isole Baleari hanno continuato a crescere, raggiungendo un picco impressionante nel primo trimestre del 2022.
2) Il rapporto sul mercato delle abitazioni di lusso di Ibiza 2022 di Prestige Properties
Va notato che il mercato immobiliare di lusso di Ibiza è sempre stato più resistente di quello delle isole vicine e della Spagna continentale, per cui le battute d’arresto o le flessioni non sono mai state così gravi.
Nonostante il calo del mercato immobiliare in tutte le Baleari, la pandemia ha dimostrato un continuo cambiamento positivo nel mercato del lusso di Ibiza. Per un’analisi più dettagliata degli effetti della pandemia sul mercato immobiliare di Ibiza, consultate i nostri rapporti di mercato di fine anno per il 2020 e il 2021.
In effetti, dopo la pandemia del 2020, le richieste, le vendite e le entrate di Prestige Properties sono quasi raddoppiate.
Prezzo medio al metro quadro per comune a Ibiza
Il nostro nuovo servizio di portineria Prestige Properties Ibiza
Nel mercato immobiliare di lusso di Ibiza, la maggior parte dei comuni ha registrato un aumento dei prezzi al metro quadro tra il 2020 e il 2022.
Eivissa – Prezzo medio e prezzo per m2
Nel complesso, la città rimane molto richiesta e dimostra una forte presenza sul mercato. Come la maggior parte delle città europee, Eivissa offre qualcosa per tutti e la città ha guadagnato popolarità in linea con il resto dell’isola. Nell’ultimo anno Eivissa ha registrato un aumento dell’1% del prezzo al metro quadro. Anche se 7.503€/m2 è leggermente inferiore alla media dell’isola, la zona ha rappresentato la maggior parte di tutte le nostre proprietà vendute (di cui la maggior parte erano appartamenti) con il 55%.
Dimensione media dell’immobile: 95 m2
Prezzo medio dell’immobile in euro: 620.000 euro
San José – Prezzo medio e prezzo al m2
San José è sempre stata molto richiesta dai ricchi acquirenti di seconde case di lusso. Negli ultimi anni, San José è stato il comune con i prezzi più stabili, con una media di 7.911€/m2 . Inoltre, San José è il comune con il maggior mix di tipologie di immobili venduti quest’anno, con appartamenti, Fincas, case, ville moderne e progetti. Nonostante una diminuzione dell’1% del prezzo al metro quadro rispetto all’anno scorso, San José ha mantenuto un prezzo al metro quadro complessivamente stabile.
Dimensione media della proprietà: 172 m2
Prezzo medio dell’immobile in euro: 1.300.000 euro
Santa Eulalia – Prezzo medio e prezzo per m2
Nel 2022, il prezzo medio per metro quadro a Santa Eulalia era di 8.185€. Questo prezzo è inferiore del 14% rispetto all’anno scorso (2021: 9.553€/m2), ma rimane leggermente superiore alla media attuale. Tuttavia, anche con questo leggero calo, Santa Eulalia ha registrato un aumento medio del 34% del prezzo al metro quadro dal 2020.
Dimensione media della proprietà: 315 m2
Prezzo medio dell’immobile in euro: 2.600.000 euro
San Antonio – Prezzo medio e prezzo al m2
Rispetto agli anni precedenti, il prezzo medio del metro quadro di San Antonio è passato da 5.442€ nel 2021 a 8.963€, con un aumento del 65% rispetto all’anno precedente. Le spiegazioni possibili sono due. La maggior parte delle nuove costruzioni di alto livello e delle proprietà non pianificate dell’isola si trovano a San Antonio. Sebbene abbiano generalmente una superficie ridotta, offrono comunque posizioni privilegiate (fronte mare, vista sul tramonto, ecc.), aumentando il valore complessivo della proprietà e il prezzo al metro quadro dell’area. Inoltre, i prezzi medi al metro quadro del Comune sono aumentati in modo significativo anche grazie alla vendita di grandi Fincas nelle zone settentrionali di San Antonio (Santa Inés, San Mateo, Buscastell, ecc.), che sono di gran lunga superiori alla media dell’isola.
Per dare una visione più completa di questo interessante sviluppo, il prezzo medio al metro quadro a San Antonio può essere suddiviso per tipologia di immobile, dando una comprensione più accurata dei valori medi: Appartamento: 5.150€/m2 – Finca: 13.779€/m2 – Casa: 9.665€/m2.
Dimensione media della proprietà: 225 m2
Prezzo medio della proprietà in euro: 1.800.000€
San Juan – Prezzo medio e prezzo al m2
San Juan de Labritja, nel nord dell’isola, ha un prezzo medio al metro quadro di 9.167€/m2. Ciò è dovuto in gran parte agli appezzamenti di grandi dimensioni, solitamente situati su terreni rustici (protetti), e alla scarsità di immobili in vendita nel nord dell’isola, che contribuisce al prezzo elevato al metro quadro. Il prezzo al metro quadro a San Juan è aumentato del 5% nell’ultimo anno.
Dimensione media della proprietà: 600 m2
Prezzo medio della proprietà in euro: 3.000.000€
Prezzo medio di vendita di ogni tipo di immobile a Ibiza
Oltre alla posizione di un immobile, il prezzo medio al m2 e il prezzo di vendita finale dipendono in larga misura dalla sua tipologia (categoria). In generale, gli appartamenti sono marginalmente al di sotto del prezzo medio di vendita del mercato, mentre le ville moderne, le Fincas e le case tendono a superare i prezzi medi.
Nel 2022 il prezzo medio di un appartamento a Ibiza è stato di circa 566.000 €, con una forbice di prezzo che va da 320.000 € (fascia bassa) a 620.000 € (fascia alta). Sebbene il prezzo medio di un’autentica finca a Ibiza sia di 3.000.000€, lo stato di una proprietà e la sua posizione giocano un ruolo importante nel suo valore finale. Ad esempio, San Juan de Labritja ospita tipicamente un valore di Finca (circa 5,5 milioni) che è molto più alto della media grazie al suo habitat naturale e ai dintorni. Mentre Santa Eulalia ha un prezzo di vendita tipico della finca più basso (1,6 milioni), considerando che spesso gli appezzamenti sono più piccoli, le aree sono più urbanizzate, il che significa che ci possono essere più fattori che influenzano il prezzo di vendita, come il rumore della strada.
Il prezzo medio di vendita di una villa moderna nel 2022 è stato di circa 4.700.000 euro. Tuttavia, quelle in vendita nel comune di Santa Eulalia sono state vendute a circa 6.000.000€, molte delle quali sono infatti situate nelle zone più esclusive vicino a Ibiza Città, ovvero a Can Rimbau, Can Pep Simó e Cap Martinet.
Prezzi medi di vendita degli immobili "come nuovi" rispetto a quelli "da ristrutturare".
Poiché Ibiza è principalmente un mercato di rivendita, è utile esaminare il prezzo medio di vendita delle proprietà classificate "come nuove" o "da ristrutturare". Il prezzo medio di vendita di un immobile di grandi dimensioni "come nuovo" si aggira intorno a 1.840.000€, mentre gli immobili da ristrutturare hanno spesso un prezzo di circa 1.000.000€. Una differenza del genere è ancora più evidente a San José, dove un immobile "da ristrutturare" costa circa la metà rispetto all’acquisto di uno classificato "come nuovo" (860.000€ contro 1.700.000€). Le differenze negli altri comuni non sono molto significative, il che indica che il potenziale di investimento attraverso le ristrutturazioni è molto variabile e deve essere esaminato individualmente.
Motivi per acquistare una proprietà a Ibiza
Le ragioni per cui le persone scelgono di acquistare una proprietà a Ibiza possono essere suddivise in tre categorie principali: prima casa, seconda casa e investimento. È importante notare che gli acquirenti di una prima casa acquistano un immobile per utilizzarlo come residenza principale, mentre gli acquirenti di una seconda casa lo utilizzeranno principalmente come casa per le vacanze. Gli acquirenti che intendono utilizzare l’immobile come casa vacanza per generare un ritorno sull’investimento o che intendono ristrutturare e rivendere l’immobile sono stati classificati come acquirenti per investimento.
Il mercato immobiliare di lusso di Ibiza è diventato la destinazione preferita di molti acquirenti internazionali. Questo ha fatto sì che quasi il 58% dei nostri acquirenti abbia acquistato una proprietà come seconda casa, oltre il 27% l’abbia acquistata principalmente come investimento e solo il 15% delle vendite di 2022 proprietà è stato effettuato da acquirenti di prima casa. Il 40% degli acquirenti di prime case era di nazionalità spagnola e in genere ha investito in appartamenti.
Interesse internazionale e percentuale di nazionalità che acquistano a Ibiza
Nel 2022 gli acquirenti britannici sono rimasti il gruppo più numeroso presso Prestige Properties, seguiti da italiani, francesi e tedeschi. Queste quattro nazionalità hanno acquistato insieme circa il 60% delle proprietà totali vendute nel 2022, mentre gli olandesi, gli spagnoli e gli svizzeri costituiscono il secondo gruppo di acquirenti (27%).
È interessante notare che nel 2022 abbiamo ricevuto più richieste dall’estero rispetto agli anni precedenti, con acquisti effettuati da residenti negli Stati Uniti e a Hong Kong.
Comuni di Ibiza più popolari per nazionalità degli acquirenti
I cittadini spagnoli e italiani investono in genere soprattutto a Ibiza Città, mentre i cittadini tedeschi, belgi, francesi e olandesi investono soprattutto a San José. Gli acquirenti del Regno Unito si sono distribuiti su tutta l’isola, con una distribuzione uniforme tra San Antonio, Ibiza Town e San José. La maggior parte delle proprietà vendute nel 2022 si trovava a San José (38%), seguita da Ibiza Town (28%).
Si osserva inoltre una tendenza uguale all’acquisto di appartamenti (55%) e case indipendenti (41%, comprese le Fincas e le Ville Moderne) nel corso del 2022, mentre i progetti di costruzione rappresentano solo il 4% delle proprietà vendute. Tuttavia, ciò non sorprende alla luce della limitata offerta di progetti di sviluppo. A Ibiza, i permessi di costruzione sono difficili da ottenere e una grande quantità di terreni protetti limita l’autorizzazione alle nuove costruzioni e ai progetti edilizi disponibili per la vendita.
In contrasto con la tendenza generale di acquistare un appartamento a Ibiza, i nostri clienti provenienti dal Regno Unito e dal Belgio hanno una chiara tendenza ad acquistare una casa.
Le località più vendute dell’anno 2022 di Prestige
In base al volume delle vendite, il comune più venduto nel 2022 è San José, seguito da Santa Eulalia e San Antonio. Tuttavia, se consideriamo il numero effettivo di immobili venduti, l’ordine cambia in: San José de Sa Talaia (38% delle proprietà vendute), Ibiza Città (28% delle proprietà vendute), seguita da San Antonio (15% delle proprietà vendute), Santa Eulalia (15% delle proprietà vendute) e San Juan (4% delle proprietà vendute).
Interesse per il noleggio a lungo termine: un indicatore per i potenziali acquirenti
Gli affitti a lungo termine per le proprietà più grandi sono diventati sempre più popolari, specialmente con le famiglie. Le persone riconoscono la possibilità di lavorare in modo efficiente da casa, di concentrarsi sulla costruzione della propria attività e di veder crescere la propria famiglia in un luogo idilliaco: un’attrattiva reale e realizzabile e un cambiamento evidente dopo la pandemia. Sebbene la domanda sia elevata, il mercato manca di opportunità di affitto a lungo termine e offre quindi buone possibilità di investimento per i clienti in cerca di proprietà in affitto a Ibiza.
Alta domanda vs. bassa offerta: la tendenza continua
Negli ultimi anni, il numero di richieste di immobili è stato in continua crescita, con un aumento dell’87% negli ultimi due anni. È chiaro che la domanda è in aumento, ma il numero di immobili immessi sul mercato è inferiore. Nel 2022, Prestige Properties ha registrato un calo di circa il 50% degli annunci (pubblicati). A causa delle norme edilizie sempre più restrittive di Ibiza, anche il numero di immobili di nuova costruzione diminuisce di anno in anno. In questo portafoglio Prestige, nel corso del 2022 sono stati messi in vendita complessivamente 182 nuovi immobili. La mancanza di offerta è uno dei motivi principali per cui il mercato immobiliare di Ibiza rimane stabile e le proprietà aumentano costantemente di valore.
Conclusioni: Il mercato immobiliare di lusso di Ibiza 2022
Le Isole Baleari non sono solo una delle destinazioni turistiche più popolari in Europa, ma sono anche tra i principali mercati immobiliari della Spagna, in particolare il mercato delle case di lusso di Ibiza, che continua a crescere costantemente. Dalle informazioni e dai dati sopra riportati, si evince che il mercato internazionale delle seconde case e degli investimenti continua a prosperare, con un interesse crescente in tutta l’isola, in particolare nell’area di San José.
Le vendite di case, i prezzi complessivi e il prezzo al metro quadro a Ibiza sono generalmente più alti rispetto alle altre isole Baleari o alla Spagna continentale. Secondo le statistiche di Idealista, il prezzo medio di vendita al metro quadro in Spagna è di 1.929€/m2, mentre nelle Isole Baleari è di circa 3.690€/m2 e a Ibiza di 4.879€/m2. I prezzi sono leggermente aumentati, l’offerta di qualità si è esaurita e la domanda è salita alle stelle. Le famiglie internazionali ad alto valore netto continuano a stabilirsi sull’isola, la diversità si sta espandendo e le infrastrutture vengono gradualmente migliorate.
3) Proprietà di prestigio Previsioni 2023
Secondo l’indice dei prezzi delle case (IPV) pubblicato dall’Istituto Nazionale di Statistica (INE), le Isole Baleari sono rimaste la regione spagnola con i prezzi delle case più alti nel terzo trimestre del 2022. I prezzi sono aumentati dell’8,3% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il mercato degli immobili di lusso a Ibiza è destinato a crescere in modo costante e continuo. In generale, questo dimostra che il mercato di Ibiza è di fascia alta e che probabilmente continuerà ad essere attraente a livello internazionale anche nel 2023. Lasciandoci alle spalle il 2022 e iniziando il 2023, prevediamo un lieve calo delle vendite. Ciò si basa su un sentimento globale di stagnazione generale, ma è anche particolarmente vero a Ibiza, poiché si assiste sempre più a una carenza di venditori sul mercato. Tuttavia, la popolarità dell’isola come luogo di vita alla moda e desiderabile è in continua crescita. In mezzo al boom del lusso e della stravaganza, la sfida principale di Ibiza sarà quella di mantenere il suo fascino locale e la sua autenticità.
N.B. Tutti i dati sopra riportati rappresentano i nostri dati interni relativi al mercato delle case di lusso a Ibiza e provengono esclusivamente dal nostro database interno.
