Ristrutturare una proprietà a Ibiza può essere un’esperienza molto gratificante! Un’opportunità perfetta per creare la casa dei vostri sogni con carattere e uno stile tutto suo. Se il processo di pianificazione e ristrutturazione è fatto bene, l’investimento può anche ripagare con un ritorno impressionante.
Tuttavia, le ristrutturazioni serie delle proprietà possono anche essere molto impegnative. La mancanza di una pianificazione efficace, di un’analisi precedente e di una gestione del progetto può far sì che i progetti di ristrutturazione divorino denaro e causino un sacco di stress indesiderato.
Per noi di Prestige Properties Ibiza e per i nostri clienti, riteniamo che i benefici superino di gran lunga i rischi. Con la giusta conoscenza e il team alle spalle, ristrutturare una proprietà a Ibiza, che si tratti di una tradizionale fattoria finca o di ristrutturare un’intera villa di proprietà, può essere un viaggio incredibilmente emozionante che vale sicuramente lo sforzo e il risultato finale.
Quindi, se state cercando di acquistare una nuova casa a Ibiza con l’intenzione di ristrutturare, allora date un’occhiata alla nostra guida qui sotto su Ristrutturare una proprietà a Ibiza – Tutto quello che dovete sapere! che contiene tutto quello che dovete sapere sulla ristrutturazione di una proprietà a Ibiza.
Ristrutturazioni di immobili a Ibiza – Considerazioni iniziali
Quando si considera qualsiasi aspetto del mercato immobiliare a Ibiza, è importante essere pienamente informati. Ristrutturare una casa può essere un processo complesso che può portare a problemi e costi imprevisti, quindi essere ben preparati è la chiave per qualsiasi progetto di ristrutturazione di successo.
Le proprietà che hanno bisogno di una ristrutturazione possono di solito essere trovate e comprate attraverso le agenzie immobiliari locali. Tuttavia, trovare una proprietà con il giusto potenziale di ristrutturazione nella giusta posizione attraverso un agente di fiducia è il primo passo.
Se si va oltre la sostituzione degli impianti e della pittura, la nostra prima (e, come imparerete, ultima) raccomandazione è quella di chiedere il parere di un architetto locale qualificato. Nonostante la credenza popolare, un architetto ottimizza ed economizza i costi di una ristrutturazione (oltre a garantire la qualità del lavoro) e unifica la gestione dei mestieri e dei fornitori (muratori, idraulici, elettricisti, costruttori, fornitori, falegnami, ecc.) È la figura centrale del puzzle della ristrutturazione che analizzerà lo stato legale e lo stato attuale di costruzione di un immobile e sulla base di questo, valuterà le possibilità legali e materiali e i costi medi di intervento rispettando il regolamento urbanistico della città.
Quindi, prima di iniziare la vostra ristrutturazione e cominciare il vostro progetto, ecco una panoramica dei diversi passi che dovete considerare, idealmente in questo stesso ordine:
Legalità:
- Analisi dello stato giuridico attuale dell’immobile: se ha una licenza edilizia originale del Comune, se ci sono parti "non registrate" e se sì, cosa si può fare con esse a seconda della loro natura (anno di costruzione, ecc.). Questo è un passo molto importante per evitare problemi più avanti.
- Analisi delle possibilità: il potenziale della casa alla luce delle norme urbanistiche. Grado di intervento da eseguire, massimo di m2 da estendere secondo le leggi locali e regionali.
Pianificazione efficace:
- Analisi dello stato fisico attuale dell’immobile: stato della struttura, stato delle installazioni, impermeabilità, ecc.
- Definizione della ristrutturazione e proposta di miglioramenti.
- Permessi e licenze: comunicare con il Comune e richiedere i permessi necessari
- Stima dei costi totali
- Simulazione della pianificazione e dell’esecuzione del progetto
Esecuzione e controllo: 3, 2, 1… Azione!
- Esecuzione dei lavori. Controllare che i lavori siano eseguiti in modo soddisfacente a livello tecnico. Ristrutturazioni più estese richiedono anche una gestione in loco: coordinamento dei mestieri, controllo del lavoro svolto e dell’esecuzione secondo le scadenze.
1. Pianificare efficacemente il vostro progetto di ristrutturazione di un immobile a Ibiza
"Prima di iniziare qualsiasi lavoro fisico, è fondamentale avere un quadro generale e una visione a lungo termine. Prendersi del tempo all’inizio e creare un piano davvero dettagliato e ben pensato aiuterà a ottenere costi di costruzione accurati prima di iniziare la ristrutturazione, eliminerà la necessità di prendere decisioni affrettate (e possibilmente sbagliate o pentite), e alla fine della ristrutturazione, vi ritroverete (si spera!) con un look and feel coerente in tutta la vostra casa che è proprio quello che avevate immaginato che fosse!" – Robin van Den Driessche – Architetto e fondatore di RVdD Arquitectura
Lavori di ristrutturazione e costruzione e rilievi di costruzione
Spesso non è possibile avere un’idea precisa del costo o dell’entità della ristrutturazione finché la proprietà non è stata acquisita e non è stata fatta una valutazione adeguata dell’integrità strutturale e delle fondamenta dell’edificio esistente.
È consigliabile ottenere un’indagine completa dell’edificio al momento dell’acquisto per ottenere una migliore comprensione dei lavori strutturali e superficiali che devono essere considerati.
Queste informazioni possono poi essere utilizzate da architetti e operai edili prima di eseguire i lavori necessari, quando si ristruttura la casa.
Ricordate che c’è quasi sempre una soluzione alla maggior parte dei problemi strutturali. Anche se questi possono causare un aumento del vostro budget di ristrutturazione, identificarli in anticipo vi permetterà di pianificare meglio e prendere le giuste decisioni future.
In Spagna è di solito un architetto o un architetto tecnico(Arquitecto Técnico) che può effettuare le necessarie Indagini di Costruzione.
Scegliere gli architetti e gli appaltatori giusti
Come menzionato nell’introduzione, l’uso di un architetto è una risorsa inestimabile per qualsiasi progetto di ristrutturazione e non dovrebbe essere considerato come un "extra" opzionale. La realtà è che molte di quelle ristrutturazioni dirette cliente-costruttore senza un architetto o un project manager finiscono con problemi legali (estensioni senza licenza, multe), con problemi di costruzione dovuti alla cattiva esecuzione (senza un tecnico a supervisionare), con superamento dei costi (senza controllo economico e commissioni nascoste). A parte il loro ruolo nel gestire e supervisionare letteralmente l’intero progetto di rinnovamento dall’inizio alla fine, la loro esperienza e formazione dà loro la capacità unica di vedere le cose dalla prospettiva più ampia possibile. Un architetto raccomandato come RVdD Arquitectura può fare la vera differenza per il progetto, concentrandosi sui dettagli più fini e tenendo presente l’impatto più grande dell’intero progetto. Inoltre, secondo i regolamenti e le leggi spagnole sull’edilizia, un architetto è inizialmente responsabile di assicurare che tutte le misure di sicurezza siano seguite durante i progetti di ristrutturazione.
Per scegliere un architetto o un costruttore adatto, è consigliabile chiedere referenze dimostrabili come foto e progetti di ristrutturazioni già effettuate, e se possibile chiedere foto di prima e dopo la ristrutturazione. In essi potrete vedere la capacità dell’architetto di trasformare gli spazi, e la qualità e il livello di dettaglio del costruttore. Se vengono anche raccomandati da una persona di fiducia (un membro della famiglia o un amico che ha già lavorato con loro), sarà un grande vantaggio e un segno di fiducia su cui contare.
Suggerimento extra di Robin:
Effettuare un’indagine quantitativa del lavoro è essenziale per poter confrontare i preventivi di diversi costruttori. Senza di essi, il lavoro extra apparirà man mano che si procede e il budget finale salirà, cosa che si sarebbe potuta evitare con una previsione più accurata.
2. Creare una linea temporale efficiente
Un tipico programma di ristrutturazione dipende dal tipo di progetto e dalla posizione della proprietà. Per stimare una scadenza e creare una linea temporale generale, si devono prendere in considerazione tre cose.
Gestione di permessi e licenze nella pubblica amministrazione
La gestione dei permessi e delle licenze con la pubblica amministrazione varia a seconda:
- Tipo di ristrutturazione: Se si tratta di una semplice ristrutturazione (cambio di pareti divisorie interne, rivestimenti e materiali) con una "Comunicazione Previo" (Comunicado Previo) può essere iniziata nello stesso momento della notifica al Comune. Se è più complesso (modificare la facciata, l’abitabilità e il numero di camere da letto, o toccare qualcosa di strutturale) allora si deve richiedere una Licenza Urbanistica, e può richiedere da mesi a un paio d’anni.
- Tipo di categoria di terreno. Se è urbano, la concessione di una licenza è più rapida che in un terreno rustico, poiché in quest’ultimo le domande passano attraverso più enti pubblici (Consell Insular, Patrimonio, Recursos Hídricos). Nei terreni urbani, per le estensioni, è di solito 1 – 2 anni. A livello rustico, per le estensioni, 2 – 3 anni.
Ecco perché una buona consulenza tecnico-legale da parte di un professionista esperto è necessaria fin dall’inizio.
Tempo di progettazione
Per i lavori di ristrutturazione che vanno oltre i cambiamenti di rivestimenti e installazioni, il Municipio richiede un progetto tecnico dell’architetto su cui si baserà la licenza. Il tempo stimato di cui un architetto ha bisogno per creare questo progetto varia a seconda della complessità della ristrutturazione, per un disegno di una ristrutturazione completa di una casa di 200-300m2, potrebbe essere circa un mese.
Tempo di esecuzione
La tempistica finale di esecuzione dipenderà sempre dalla complessità del lavoro. Per esempio, per una ristrutturazione completa di una proprietà di 200-300m2, potrebbero essere necessari circa 6-8 mesi.
3. Costi di ristrutturazione della proprietà
"Le ristrutturazioni spesso costano più del previsto. Nella maggior parte dei casi comprare una casa di seconda mano significa che elementi essenziali come la struttura, le facciate e gli impianti hanno bisogno di una revisione completa. Questi sono costi che spesso vengono dimenticati perché l’attenzione tende a concentrarsi sui cambiamenti estetici più "abbellenti" che si immagina per la nuova casa. Qui il vostro architetto dovrebbe valutare a fondo le nude necessità della vostra proprietà e fornirvi una lista dettagliata dei lavori raccomandati e dei costi associati. In questo modo, avrete un’idea chiara di quanto del vostro budget è rimasto per i cambiamenti più "superficiali" che avete immaginato". – Robin, architetto e fondatore di RVdD Arquitectura
Un’idea precisa dei costi iniziali
È così importante considerare tutti i possibili costi coinvolti. Naturalmente, il costo della ristrutturazione di una casa a Ibiza è più difficile da stimare rispetto al costo di una nuova costruzione, perché finché non si inizia, non si sa sempre a cosa si va incontro.
Un’idea accurata del costo della ristrutturazione può essere inizialmente stimata da professionisti, tuttavia, spesso può essere ottenuta solo una volta che il lavoro è già iniziato, e si può valutare correttamente l’integrità strutturale e le fondamenta dell’edificio esistente.
In corso e costi aggiuntivi
Indipendentemente dal vostro budget, dovreste sempre prevedere un margine per gli imprevisti che non diventeranno evidenti fino a dopo l’inizio dei lavori.
Quando si ottengono i costi stimati, considerare la preparazione del sito, le fondamenta, gli onorari professionali, le finiture, le installazioni, il paesaggio, il giardino, la piscina e le tasse.
Chiarite sempre se si tratta di un prezzo fisso per un compito chiaramente definito, o di una stima basata sulle informazioni attualmente disponibili (che possono aumentare drammaticamente quando l’ambito reale del progetto diventa chiaro). Prima di fare il grande passo, tenete a mente che a parte il lavoro coinvolto nella ristrutturazione di una casa, ci sono molti costi aggiuntivi che dovreste considerare.
4. Informazioni legali: Leggi e regolamenti locali per le ristrutturazioni a Ibiza
"Prima di intraprendere il viaggio di ristrutturazione della vostra casa a Ibiza è assolutamente essenziale familiarizzare con le leggi e i regolamenti urbanistici locali. Soprattutto qui a Ibiza, dove anche i piccoli lavori richiedono dichiarazioni preventive o permessi di costruzione da parte del municipio. Consultatevi con il vostro architetto, in modo da essere pienamente informati e consapevoli delle possibili limitazioni che potrebbero influenzare le vostre idee di design". – Robin, architetto e fondatore di RVdD Arquitectura
Informazioni legali: Licenze e permessi
Se state cercando una proprietà da ristrutturare a Ibiza, dovete assicurarvi che l’autorità locale Municipio (Ayuntamiento) abbia rilasciato i relativi permessi.
In alcuni casi, l’architetto scelto dovrà fornire piani dettagliati per il progetto di costruzione.
I permessi e le licenze sono necessari per i seguenti progetti:
- Per una semplice ristrutturazione (sostituzione dei rivestimenti e delle installazioni), non c’è bisogno di una licenza e con una "Comunicazione Previa"(Comunicación Previa) si possono iniziare i lavori immediatamente.
- Per qualsiasi altro tipo di ristrutturazione che includa il cambiamento del layout interno, modifiche strutturali e modifiche della facciata, sarà necessaria una Licenza Urbanistica.
- Dalla pandemia COVID-19, per cercare di facilitare le procedure amministrative, se la ristrutturazione è su terreni di categoria urbana, in edifici esistenti che sono legali, l’architetto può presentare una "Dichiarazione di responsabilità"(Declaración Responsable) insieme al progetto tecnico, e iniziare i lavori immediatamente (simile alla "Comunicazione precedente"). In questo caso, l’architetto presuppone e giustifica che la ristrutturazione sia conforme alla normativa, e può quindi iniziare immediatamente.
Per capire le possibilità e i limiti della ristrutturazione in questione, voi (o l’architetto da voi scelto) dovete capire e analizzare lo scenario in base alle leggi e ai regolamenti urbani applicabili. Ognuno dei cinque comuni di Ibiza ha le proprie regole, un "PGOU" o "Normas Subsidiarias". Poi ci sono regole specifiche all’interno di ogni comune con Piani Parziali, Aree di Azione e Studi Dettagliati che riguardano alcune aree specifiche, che sono regole specifiche solo per quelle aree. E soprattutto, c’è il "PTIE" che è un regolamento regionale del Consell che regola soprattutto i terreni rustici e protegge il paesaggio.
Oltre a questo ci sono altri regolamenti statali o regionali su terreni agricoli, aree costiere, ecc. che devono essere presi in considerazione.
In termini di leggi e regolamenti urbanistici si può dire che Ibiza è una delle regioni più complesse di tutta la Spagna. Per analizzare e capire lo scenario esistente è necessario avere al proprio fianco un professionista esperto che comprenda tutti gli intricati livelli su cui operano queste leggi e regolamenti. Pertanto, vorremmo ribadire quanto fortemente raccomandiamo di lavorare con un architetto locale di fiducia.
Suggerimento extra di Robin:
Assicuratevi che sia gli architetti che gli appaltatori abbiano la loro assicurazione prima di iniziare a lavorare al vostro progetto. Non solo per la sicurezza e per proteggersi dalla responsabilità personale, ma anche perché se state finanziando l’acquisto e la ristrutturazione attraverso la vostra banca, solo i commercianti approvati in Spagna sono autorizzati a svolgere lavori di costruzione (questo assicura che abbiano l’assicurazione corretta).
Prestige raccomanda: Architetto locale di Ibiza RVdD Arquitectura
Vorremmo fare un ringraziamento molto speciale a Robin, fondatore di RVdD Arquitectura, per aver dedicato del tempo e condiviso le sue conoscenze su questo argomento con noi e i nostri lettori. Robin è di origine franco-belga ma è nato e cresciuto a Ibiza. Si è laureato alla scuola di architettura Val de Seine a Parigi e ha fondato il suo studio "RVdD Arquitectura" sull’isola nel 2011. È specializzato in ristrutturazioni, così come in nuove costruzioni, progettazione del paesaggio, consulenza e gestione dei progetti. Nel corso degli anni ha lavorato a numerosi progetti di ristrutturazione per acquirenti internazionali di seconde case, residenti locali e investitori. Tutte le immagini presenti in questo articolo sono esempi di alcuni dei suoi lavori.
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